Polmiliónová Bratislava si z koláča maloobchodných tržieb na Slovensku odkrajuje vyše štyridsiatimi percentami. Realitná spoločnosť Cushman & Wakefield uvádza, že v meste pripadá na tisíc obyvateľov 1 085 metrov štvorcových maloobchodu. Celkovo ide o približne 500-tisíc metrov štvorcových predajných plôch. Tie si delia nákupné centrá či nákupné parky. V meste ich funguje približne desať.
„Bratislava je svojou plochou maloobchodu dosť saturovaná a v európskom meradle dosahuje úroveň iných porovnateľných veľkomiest,“ hovorí pre Pravda.sk Matúš Furman zo spoločnosti Cushman & Wakefield. Napriek tomu investori rozvíjajú nové aktivity, ktoré zamiešajú karty na trhu.
Penta pokryje biele miesto na mape
V severozápadnej časti Bratislavy sa s oneskorením rozbehla výstavba obchodného centra Bory Mall. To je súčasťou rovnomennej nákupno-obytnej zóny medzi mestskými časťami Lamač a Devínska Nová Ves, ktorú buduje finančná skupina Penta. „Výstavba prebehne v dvoch etapách, prvá by mala byť ukončená do dvoch rokov. Celková investícia bude vyššia ako 150 miliónov eur. V prvej etape vznikne vyše 50-tisíc m2 hrubej prenajímateľnej plochy, pričom v súčasnosti je s nájomcami dohodnutá na prenájom viac ako polovica,“ uviedol PR manažér Martin Danko.
Prevádzku v Bory Mall budú mať známe reťazce ako H&M, Lindex, New Yorker či Billa a vznikne aj fitness centrum a kino s 12 sálami. „Návštevníci sa môžu tešiť aj na unikátny koncept pre deti, ktorý bude umiestnený v interiéri, aj v exteriéri,“ dodal Danko. V celej zóne Bory Retail Zone má celkovo vzniknúť 20 veľkokapacitných obchodných prevádzok. Okrem už postaveného hobbymarketu Hornbach, veľkoobchodníka Metro a nákupného centra vo fáze výstavby Bory Mall tam pribudne aj nákupný park so 7 500 m2, francúzsky predajca športových potrieb Decathlon či poľský obchodník Merkury Market.
Penta sa chce od konkurencie odlíšiť lepšou dopravnou dostupnosťou, keďže v lokalite vybudovala tri okružné križovatky, ďalej konceptom zameraným na deti a širokým mixom nájomcov. Do kariet jej hrá aj fakt, že táto časť mesta je oproti ostatným mestským častiam v oblasti moderných nákupných centier poddimenzovaná. „Obyvatelia západnej časti mesta, tvorenej Dúbravkou, Lamačom, Devínskou Novou Vsou, či Karlovou Vsou, spolu so Záhorím, nemajú k dispozícii žiadne dostupné nákupné možnosti. Naše projekty majú ambíciu vyplniť túto medzeru na trhu,“ doplnil Martin Danko. V budúcnosti sa v centre Bory ráta s výstavbou obytných domov a električky z Dúbravky.
Pharos sa spoľahne na synergický efekt
Na opačnom konci hlavného mesta, pri letisku, v smere na Trnavu, buduje investor Development 4 zónu Pharos. Tá zaberie rozlohu približne 46 hektárov. „Projekt nie je klasickým modelom nákupného centra, na aký sme v Bratislave zvyknutí. Hlavným rozdielom je, že nákupná zóna sa bude skladať najmä zo samostatne stojacich obchodných prevádzok jednotlivých klientov,“ povedal pre Pravda.sk výkonný riaditeľ investora Matej Ceconík. „Medzi zazmluvnených klientov patria spoločnosti Sconto, Bauhaus a Decathlon. Uvedení klienti plánujú otvorenie svojich prevádzok v druhej polovici roka 2014,“ dodal Ceconík. Rovnako ako v komplexe Bory, aj v Pharose pribudnú kancelárske priestory a menší nákupný park.
Developer sa neobáva, že táto časť mesta je silne pokrytá nákupnými možnosťami. „Pri plánovaní projektu Pharos parku si spoločnosť Development4, a.s. dala vypracovať trhové štúdie, ktoré sú v pravidelných intervaloch aktualizované. Z uvedeného vyplýva, že práve klasické obchodné centrá majú v regióne dostatočné zastúpenie, preto sme zvolili model samostatných obchodných jednotiek. Ďalšou výhodou projektu je jeho poloha, ktorá je pri jednom z najdôležitejších dopravných uzlov v Bratislave,“ vyratúva Michal Ceconík.
V oblasti sa nachádza nie príliš úspešné centrum Shopping Palace Zlaté Piesky. Priamo v tesnej blízkosti Pharosu existuje aj Korzo Shopping Park a najväčšie nákupné centrum na Slovensku Avion Shopping Park. „Obchodné značky, ktoré do projektu prichádzajú, sú v priamej konkurencii s niektorými prevádzkami v lokalite Avion, čo považujeme za synergický efekt. Odlíšením od konkurencie je najmä výhoda koncentrácie viacerých značiek na jednom území, čo predstavuje pre klienta pohodlný nákup bez potreby presunu do iného centra,“ obhajuje svoj zámer investor. Hornbachu tak do priamej konkurencie pribudne nový hráč na trhu Bauhaus a nábytkárskym reťazcom Ikea a Kika pre zmenu Sconto. Pôvodne plánovaná druhá prevádzka nábytku Albero sa zatiaľ nebuduje.
Aupark modernizuje
Na vavrínoch nespí v zostrujúcej sa konkurencii ani jedno z najobľúbenejších nákupných centier na Slovensku Aupark. Aj keď sa objavili informácie, že sa rozšíri, Aupark nateraz „len“ rekonštruuje. Renovácia súvisí so zmenou jeho majiteľa, ktorým sa v roku 2012 stal významný európsky prevádzkovateľ nákupných centier Unibail-Rodamco. Ten po veľkej rekonštrukcii viedenského nákupného centra sústredil kapitál na slovenskú vlajkovú loď, ktorá sa zameriava na stredný až prémiový segment zákazníkov.
„Prebiehajúci proces obnovy Auparku nepočíta s rozšírením obchodného centra. Práce sa týkajú ťažiskovo obnovy vnútorných priestorov. Celkovo preinvestujeme 40 miliónov eur. Prvú fázu procesu uzavrela modernizácia podzemných garáží v celkovej hodnote 3,5 milióna eur,“ povedal pre Pravda.sk hlavný manažér centra Rudolf Kuciak.
Nový majiteľ Auparku rozširuje centru možnosti. „Bratislavský Aupark má vďaka tomu možnosť uchádzať sa o globálne značky, ktoré uvažujú o expanzii v Európe. Dlhodobo sa usilujeme pritiahnuť do Bratislavy exkluzívne svetové značky. Aj v tomto roku plánujeme novinky,“ dodal Kuciak, ktorý potvrdil, že rokujú napríklad s írskym predajcom oblečenia Primark.
Aupark v budúcnosti možno zmení okrem fasády a vnútorných priestorov aj meno. „Názov Park West je len označenie pracovného projektu inovácie centra. V tejto chvíli nie je možné jednoznačne určiť či v budúcnosti dôjde k zmene názvu nákupného centra Aupark Bratislava,“ dodal Kuciak.
Druhú etapu výstavby pripravuje aj obchodné centrum Eurovea. Avion plánuje prepojiť Ikeu so samotným centrom. Obchodné priestory budú aj v chystanom komplexe Twin City na Mlynských Nivách od spoločnosti HB Reavis Group a rovnako aj po prestavbe hlavnej železničnej stanice.
Čím obchodníci zaujmú zákazníka?
Odborník hovorí o úspešnom projekte vtedy, keď sa popasuje s niekoľkými dôležitými aspektmi. „Ide o spádovú oblasť, dostupnosť, konkurenciu v danej lokalite, veľkosť budúceho projektu a potenciál úspechu v prípade, ak už v danej lokalite je existujúce OC,“ tvrdí Matúš Furman zo spoločnosti Cushman & Wakefield.
Nové obchodné centrá reguluje trh. „Trh má samoregulačnú schopnosť, čo znamená, že dokáže prirodzene tento rast zastaviť, alebo obmedziť natoľko, že nové centrá prestanú pribúdať, respektívne, ak nejaké pribudne, bude musieť byť tak konkurencieschopné, že svojou ponukou, či už pre maloobchodníkov, ale aj zákazníkov, predčí tie existujúce,“ dodáva Furman.
Foto: Robert Hüttner
Na prilákanie zákazníkov do centier je dôležitý správny mix nájomcov a prítomnosť takzvaných „kotevných nájomcov“, teda overené veľké značky, ktoré zákazníci očakávajú. Nájomcovia v Bratislave podľa neho opatrne zvažujú, v ktorej lokalite umiestnia svoje prevádzky tak, aby si navzájom nekanibalizovali svoje existujúce predajne."
V súčasných centrách sa zdá byť ponuka obchodov rovnaká. „Je pravdou, že určité značky sa v mnohých nákupných centrách opakujú. Sú to však značky, ktoré by v centrách nemali chýbať, keďže si ich zákazníci žiadajú. Centrá sa vo svojej podstate ďalej odlišujú cieľovou skupinou, na ktorú sa zameriavajú a mixom nájomcov, ktorý sa na prvý pohľad môže zdať podobný ako inde, no v skutočnosti sa v nákupných centrách ako napríklad Aupark či Eurovea spomedzi cca 180 obchodných jednotiek nájde 60 až 80 odlišných,“ dodáva Furman. Medzi novými značkami v obchodných domoch sú napriklad 5D Cinema, Segue, Llao Llao, Gino Rossi či Salomon.
V Bratislave sa zdá byť trh s nákupnými centrami prepálený. Podobne je to aj v Nitre a Žiline. Kde je ešte priestor na vznik veľkých projektov mimo hlavné mesto? „Sú to mestá ako Trnava, Poprad a Prešov, ktoré sú v porovnaní s inými mestami poddimenzované. Potenciál majú menšie mestá, ktoré budú v nasledujúcich rokoch zaznamenávať najmä nárast retail parkov. Tie sú pre menšie mestá viac univerzálne a majú väčší úspech na realizáciu a následné fungovanie,“ prognózuje odborník zo spoločnosti Cushman & Wakefield.
Na obchody sme si zvykli
„Slovák minie v priemere ročne okolo 2 500 až 3 500 eur, v ktorých sú zahrnuté veci ako potraviny, oblečenie, dovolenky, auto, atď. Túto sumu minie Slovák celkovo nielen v nákupných centrách, aj keď môžeme predpokladať, že väčšia časť sa utratí práve tam, keďže Slováci si už zvykli nakupovať v nákupných centrách,“ objasňuje Matúš Furman zo spoločnosti Cushman & Wakefield.
Foto: Archív T.J.
Akú sumu minú a ako často sa objavujú v nákupných centrách obyvatelia Bratislavy? Pravda.sk zisťovala názor dvoch potenciálnych zákazníčok. Teres Jurčíková mieri do obchodných centier (OC) podľa nutnosti, „ale povedzme, že raz za týždeň“. Novinárka ako najčastejší dôvod cesty do OC priznala nákup potravín. „V obchode ma oslovia lacné potraviny a naopak, neosloví, ak je centrum obrovské ‚hovädo‘,“ priznáva Teres, podľa ktorej už výstavby nových centier „stačilo, je ich kopec“. Jurčíková mesačne minie 150 eur – na potraviny, drogériu a oblečenie. Z ponuky OC ju oslovil Avion a Polus.
„Je to rôzne. Niekedy aj dvakrát za týždeň, niekedy ani raz. Ale nezdržiavam sa tam dlho, v priemere 30 – 40 minút,“ opisuje moderátorka TV JOJ Andrea Pálffy Belanyiová frekvenciu návštev obchodných centier. Keď do nich zavíta, ide o „návštevu zopár obľúbených obchodov, ak niečo konkrétne potrebujem pre seba, alebo dcéru. A potom ešte návšteva kina,“ dodáva.
Foto: JOJ
Andrea je spokojná, keď sú v nákupných centrách pobočky pošty a jej banky. „Mám v Bratislave dve obľúbené nákupné centrá a vyberám si podľa toho, ktorý obchod chcem navštíviť, pretože nie sú všetky v obidvoch,“ hovorí. Pálffy Belanyiová si myslí, že v hlavnom meste je „určite dosť“ OC. Koľko v priemere mesačne minie nákupom v OC a aké položky kúpi? „Ťažko povedať, je to rôzne. Pokiaľ ide o tovar, tak najčastejšie nejaké oblečenie, knihy a príležitostne potraviny. Tie však bežne nakupujem v samostatných potravinách,“ priznáva moderátorka, ktorá má zopár obľúbených obchodov a chodí cielene len do nich. „Nemám čas a ani sa mi nechce prechádzať po nákupných centrách dlhé hodiny,“ dodáva.
Foto: Home Credit
Analytik: Zaujíma ma najmä osud Decathlonu
Pravda.sk sa o problematike výstavby nových nákupných centier, saturácii bratislavského maloobchodného trhu a správaní sa nájomcov zhovárala s analytikom spoločnosti Home Credit Michalom Kozubom.
Je v Bratislave ešte priestor pre ďalšie nákupné centrá?
Bratislavský trh ako taký už považujem takmer za plný, ďalšie obchodné centrá ho na 100 percent zaplnia. To je ale iba v tom najhrubšom meradle. Vždy je potrebné posudzovať na jednej strane lokalitu, rovnako zameranie samotného centra. Iná pozícia je pri obchodnom centre pri diaľnici a iná v samotnom centre mesta. Navyše, pri veľkých obchodných centrách hrá veľkú úlohu spádová oblasť pre obchodné centrum. Vidieť to napríklad pri outlete v Parndorfe, ktoré je síce mimo veľkého mesta, ale do jeho spádovej oblasti patrí napríklad aj Bratislava.
V hlavnom meste pribudnú projekty Bory a Pharos. Neponúknu rovnaký mix nájomcov ako majú aj iné centrá?
Nemyslím si, že by šlo o identický mix. Osobne ma veľmi zaujíma, ako sa bude dariť Decathlonu, čo je značka, ktorá už je veľmi dlho ohlásená. Napriek tomu, pokiaľ ide o mix nájomcov, tak iba málo obchodných centier sa zameriava úzkoprofilovo. Väčšina z nich sa snaží ponúknuť hobbymarket, elektro predajňu, nábytok, športový obchod, hypermarket s potravinami a potom rad obchodov s módou. To je ideálne „puzzle“, ktoré dokáže ponúknuť všetko pod jednou strechou. Potom už záleží na jednotlivých značkách, ako budú namiešané a atraktívne pre zákazníkov.
Čo zohráva najväčšiu rolu pri alokácii nových obchodných centier?
Základom všetkého je dobrá lokalita s dobrou dopravnou dostupnosťou. Pokiaľ je OC blízko diaľnice, zvyšuje sa tým spádová oblasť. Druhou podmienkou, ktorú beriem ako zásadnú, je šírka značiek, a aspoň niekoľko veľkých atraktívnych značiek, ktoré dokážu pritiahnuť pozornosť. V neposlednom rade sú to doplnkové služby a zábava. Je úplne bežné, že súčasťou obchodných centier sú kiná, tzv. multiplexy, ale tiež možnosť tráviť aktívne svoj čas. To potom z jednostranne zameraného centra robí miesto, kde je možné tráviť svoj čas rôznymi spôsobmi.
Ako sa správajú nájomcovia pri výbere lokality, kde umiestnia svoje prevádzky a aké sú ich najčastejšie nároky a očakávania? Je ťažšie ich získať do projektu?
Toto je veľmi odlišné pri jednotlivých nájomcoch. Úplne iné rokovania sa vedú s medzinárodnými obchodnými reťazcami a iné s menšími, lokálnymi záujemcami. Základom pre nich je smerovanie celého obchodného centra – kto je cieľová skupina, aký je jej prienik s cieľovou skupinou daného reťazca. Ďalšou veľkou otázkou pri rozhodovaní zostáva, aká bude návštevnosť obchodného centra. Samozrejmosťou je fakt, či takýto reťazec vôbec chce ísť do daného regiónu.
Do Bratislavy sa vraj chystá írsky Primark. Ako to ovplyvní trh s módou?
Pre Primark to bude, pokiaľ viem, prvá expanzia do krajín strednej a východnej Európy. Nečakám, že by to malo zásadným spôsobom zmeniť tunajší trh s módou, skôr iba doplní ponuku o ďalšiu svetovú značku.
Aké ďalšie značky sa chystajú na Slovensko?
Medzi najvýznamnejšie a dlho oznámené značky patrí Decathlon. Ten má v pláne otvoriť niekoľko predajní a som veľmi zvedavý, ako sa mu bude dariť.
Ktoré regióny mimo Bratislavy čaká ešte rozvoj obchodných jednotiek?
Osobne si myslím, že je ešte veľký potenciál v Košiciach. Napriek tomu, že tu nie je ekonomická situácia najlepšia a kúpyschopnosť nie je taká veľká ako v Bratislave, trh tu nie je tak zaplnený ako na západe republiky. Navyše, oblasť dokáže pritiahnuť množstvo zákazníkov zo širšieho okolia.