Investor ešte v roku 2008 predstavil megaprojekt s názvom Centrop. Nová multifunkčná štvrť mala ponúknuť prácu, bývanie, služby aj relax, mesto v meste. Veľké nadšenie schladila realita a napokon sa rozhodol projekt rozdeliť do viacerých etáp.
Úvodná počíta so zameraním na priemyselné využitie. Reaguje tak na trend zvyšovania výrobných kapacít susediacej nemeckej automobilky Volkswagen a dopyt zo strany developerov priemyselných a logistických hál.
Tie by mohli slúžiť okrem logistiky aj na predmontáž pre automobilku. Denne totiž fabriku obsluhuje približne 2 500 kamiónov. Vybudovanie logistického parku by odľahčilo dopravu a znížilo emisie. Zároveň by vzniklo asi 3-tisíc nových pracovných miest.
„Projekt prešiel vývojom. Pôvodné predstavy boli veľkorysejšie a prezentácia skutočne predpokladala, čo všetko by tam mohlo byť a ako by sa dalo územie využiť. Realita po diskusiách s mestom bola taká, že 600 hektárov je treba riešiť po častiach. Dali sme spiatočku vo fázach, ale v dlhodobom horizonte to platí,“ uviedol Martin Drázský konateľ spoločnosti Reform Capital, ktorá za projektom stojí.
Veľká lúka za kopcom
Spoluautor urbanistickej štúdie územia architekt Juraj Benetin tvrdí, že Bratislava sa k tomuto priestoru správa ako macocha. „Ide o potenciálne veľmi zaujímavé rozvojové územie, ktorého lightmotívom by malo byť vnášanie pestrostí funkcií. Teda nie len bývanie, ktoré dominuje mestským častiam, ale aj pracovné príležitosti,“ uviedol Benetin a dodal, že logisticko-výrobný park nemusí byť skupina krabíc rozhádzaných v priestore, ale môže mať koncepciu, zaujímavý verejný priestor, formu, blokovú zeleň a hlavne priniesť udržateľné riešenie a tvoriť reprezentatívny vstup do mesta.
Foto: vizualizácia Centrop
Podľa zástupcov spoločnosti by výstavba parku mohla začať realizáciou infraštruktúry do 15 mesiacov. Samotná výstavba jednotlivých prevádzok bude trvať približne rok. To všetko však iba v prípade, že dôjde k zmene územného plánu Bratislavy.
Projektový manažér Michal Smolec uviedol, že už od začiatku roka 2014 majú pripravenú urbanistickú štúdiu, no stále sa nič nedeje.
„Už dva roky čakáme, kým sa začne vôbec obstarávať územný plán s touto zmenou. Keď mesto dostane ako podklad urbanistickú štúdiu, musí sa rozhodnúť, koľko a akých zmien urobí. Keď v tom má jasno, začne obstarávať zmenu územného plánu a úplne na konci ju musia schváliť poslanci. Za posledné štyri roky nebola pre žiaden pripravený a prerokovaný developerský projekt schválená zmena územného plánu. Od začiatku roka 2014 máme pripravenú štúdiu a čo sa týka nášho projektu, tak sa nič nedeje,“ dodal Smolec.
Neflexibilný územný plán
Projekt má podporu aj zo strany mestskej časti Záhorská Bystrica. „Bratislava je zle financovaná. Toto je jedna z možností, ktorou by mesto bezbolestne mohlo prísť zmenou územného plánu k viac ako miliónu eur ročne. Dane z nehnuteľnosti by zabezpečili pravidelný príjem,“ povedal starosta Záhorskej Bystrice Jozef Krúpa. Väčšina vlastníkov podľa jeho slov vníma priebeh jednoduchých pozemkových úprav pozitívne.
Háčik je v tom, že v Bratislave niektoré procesy fungujú pomalšie ako inde a mesto sa tak pripravuje o príležitosti aj zisky.
Spôsob, akým obstaráva zmeny a doplnky územného plánu, označuje aj architekt Juraj Benetin za zvláštny a najmä nelogický. „Momentálne stojí jeden balík zmien územného plánu, v ktorom je vyše 80 zmien. Dá sa schvaľovať iba spolu. Predstavme si, že by v parlamente mali schvaľovať nesúvisiace zákony a 80 naraz. Aj v tomto prípade ide o nesúvisiace veci v rôznych mestských častiach, doprava, výstavba, buď sa celé dajú schváliť alebo hodiť do koša a preto to stojí štyri roky,“ vysvetlil Benetin.
Foto: vizualizácia Centrop
Spätná väzba z magistrátu je údajne taká, že najprv treba dokončiť to, čo je rozpracované a potom sa mesto môže venovať ďalším projektom. V praxi to vyzerá tak, že kým sa bude zaoberať zmenami a doplnkami územného plánu k projektu číslo tri, musí mať hotový projekt číslo štyri. Bratislava by však mohla vyjsť v ústrety trhu a vo vlastnom záujme procesy reformovať. Výnimku už mesto urobilo pri schvaľovaní zmien a doplnkov územného plánu pre výstavbu obchvatu. Podľa slov Martina Drázského, tak kým na úrade vyhodnocujú farbičky, koeficienty a postupy „príležitosti unikajú okolo nás, kým my sa snažíme popasovať s pravidlami, ktoré sme si sami vytvorili a ktoré nás brzdia,“ dodal.
Podľa hovorkyne magistrátu Ivany Skokanovej je na pleciach bývalého vedenia, prečo kladne prerokovanú urbanistickú štúdiu nezaradilo už v roku 2014 do návrhu Zmien a doplnkov územného plánu číslo 04. „V súčasnosti je proces prijímania materiálu v etape vyhodnocovania výsledkov posudzovania vplyvov na životné prostredie," uviedla s tým, že Bratislava víta všetky projekty, ktoré mesto rozvíjajú. „Najdôležitejšie je však zabezpečiť, aby projekt mal priamy úžitok pre Bratislavčanov a platí, že podmienky developerom určuje mesto a nie naopak," dodala. Proces obstarania a prerokovania zmien a doplnkov územného plánu mesta je podľa hovorkyne náročný postup, ktorý trvá niekoľko mesiacov až rokov.
Pozemkové úpravy idú do finále
Územie medzi Záhorskou Bystricou, Lamačom a nemeckou automobilkou tvorí poľnohospodárska pôda. Investor Reform Capital vlastní približne 270 hektárov zo 600. Zvyšok patrí súkromným osobám, cirkvi či štátu.
Na území finišuje projekt s názvom Register obnovenej evidencie pozemkov. Ide o identifikáciu vlastníkov parciel z dostupných zdrojov. Pozemky sú značne rozdrobené, dlhé a tenké, je tam veľa spoluvlastníkov, vytvára to problém majetkových vzťahov a vysporiadaní. Spoločnosť realizuje jednoduché pozemkové úpravy, teda účelné prerozdelenie pozemkov a nové usporiadanie vlastníctva, aby vznikli ucelenejšie parcely.
Vlastníkom pozemkov garantuje nulový úbytok plochy, prístup k všetkým parcelám či zmeny iba so súhlasom majiteľa s cieľom uspokojiť čo najväčší počet vlastníkov, a nie iba dve tretiny, ako jej to ukladá zákon. Pozemkové úpravy ukončia v horizonte roka a pol.