Poplatok má obci a teda aj obyvateľom lokality, ktorá je zaťažená výstavbou, priniesť určité výhody. Zabránilo by sa tak situáciám, keď sa verejnosť mobilizuje a bojuje proti akejkoľvek novej výstavbe, pretože vníma iba jej negatíva.
Na nedostatky návrhu zákona však upozornil Inštitút urbánneho rozvoja (IUR), ktorý sa témou poplatku za rozvoj zaoberá už od svojho vzniku v roku 2010. Koncept priniesol na Slovensko architekt Drahan Petrovič, ktorý niekoľko rokov pôsobil v kanadskom Vancouveri. Podľa výkonného riaditeľa IUR Juraja Suchánka má návrh zákon viacero nedostatkov. Okrem vysokého poplatku budú mať obce možnosť stanoviť tento poplatok na rôzne územia, čo môže viesť k diskriminácii stavebníkov a podporovať korupčné správanie. „Na taký komplikovaný zákon, ktorý bude mať celoslovenskú pôsobnosť, bola príprava slabá,“ konštatoval Petrovič.
Inšpiráciou kanadský Vancouver
„Realitou je, že príde investor, developer, postaví svoju stavbu, okolie niekedy skrášli, niekedy naopak. Ak sa postaví veľa stavieb, je zrazu potrebná napr. škôlka a ďalšia infraštruktúra. Situácie sa tak často riešia za pochodu. Rokovaniami medzi stavebníkom a samosprávou. Tie sú nie vždy transparentné a podmienky rovnaké pre všetkých, ktorí na tom území stavajú podobné stavby,“ vysvetlil Suchánek.
„Základnou ideou je, že prispievať by mal každý, kto nejakým spôsobom prináša záťaž do danej lokality. Z toho by mala vyplývať aj výška poplatku,“ dodal Suchánek.
Poplatok za rozvoj by teda platil ten, kto stavia rodinný dom, aj developer, ktorý stavia obytný komplex. Urbanisti upozorňujú, že dôležitá je proporčnosť a transparentnosť. Majiteľ väčšieho bytu by teda mal zaplatiť viac ako majiteľ bytu s menšou rozlohou.
Vyššie sadzby môžu znížiť dostupnosť bývania
Sadzby uvedené v návrhu zákona sú podľa odborníkov nereálne vysoké a navyše bez prepočtov ich oprávnenosti. Sadzba od 10 do 45 eur za m² by mohla cenu nehnuteľnosti navýšiť o 3-tisíc až 7-tisíc eur podľa rozlohy. „Dnes sa predávajú napr. v Bratislave malometrážne byty. Dôvody sú ekonomické. Ľudia si jednoducho väčší byt nemôžu dovoliť. Ak im ich finančná hranica ešte stúpne, pri malých bytoch napr. o tritisíc eur, výrazne to ovplyvní ich rozpočet,“ uviedol Suchánek. IUR navrhoval interval sadzby od 0 do 10 € za m².
Starosta bratislavskej mestskej časti Vajnory Ján Mrva víta, že výška poplatku nie je stanovená pevne. „Je dobré, že zákon určuje interval poplatku, o ktorom môžu ďalej rozhodnúť poslanci v jednotlivých zastupiteľstvách. Je to nástroj ako tlmiť či naopak podporovať výstavbu a to je už vecou jednotlivých samospráv," uviedol Mrva.
V návrhu zákona chýba podľa IUR aj povinnosť pre obce vypracovať základnú ekonomickú mapu územia pri určení výšky poplatku. Nie je teda jasné, na základe akých údajov bol interval vypočítaný. „Zákon je taký vágny, že umožňuje netransparentnosť a korupčné prostredie," zhodujú sa urbanisti.
Podľa návrhu zákona totiž môže obec ulicami vymedziť lokalitu, kde konkrétnemu typu stavieb určí maximálny poplatok. Zatiaľ čo stavby cez ulicu nemusí poplatkom zaťažiť vôbec.
Jedným z predkladateľov zákona je primátor Žiliny Igor Choma. Podľa jeho hovorcu Pavla Čorbu sa pri určení rozsahu poplatku vychádzalo zo sadzieb, ktoré boli k dispozícii od niektorých investičných odborov miest. Ďalší z predkladateľov primátor Košíc Richard Raši povedal, že ide iba o návrh zákona, ktorý je možné v druhom čítaní zmysluplne upraviť.
Architekt Drahan Petrovič upozorňuje, že oveľa väčšiu záťaž na infraštruktúru predstavuje výstavba 300 bytov alebo rodinných domov v Senci ako výstavba v centre Bratislavy, kde už infraštruktúra existuje a nie je teda potrebné budovať ju od základu. Existujú preto obavy, že obec spoplatní výstavbu bytovky, teda developera, ale výstavbu rodinného domu, teda potenciálneho voliča, poplatkom nezaťaží. Odborníci upozorňujú, že práve územie s vyššou hustotou obyvateľstva (bytovky) znižuje požiadavky na základnú infraštruktúru, kým rodinné domy sú náročné na rozsiahle siete ciest, chodníkov, kanalizácií a pod. Navyše poplatky pri bytovke v konečnom dôsledku zaplatia majitelia nových bytov.
Poplatok bez väzby na okolie
Návrh zákona navyše neukladá samospráve povinnosť odvádzať poplatok na samostatný účet, kde by bolo možné kontrolovať, koľko obec dostala, ako a kde výnos z poplatku použila. Jeho význam sa tak stráca.
„Pôvodne návrh obsahoval viacero paragrafov, ktoré stanovovali, že obec má mať povinnosť vypočítať si, na čo vlastne poplatok potrebuje a zdôvodniť výšku, z čoho malo byť zrejmé, na aké investície bude použitý,“ uviedol Suchánek. Tento bod v príprave zákona vypadol a ostal v kompetencii obce.
Pri aktuálnom štatúte hlavného mesta, kde je správcom poplatku magistrát, môže nastať aj bizarná situácia. Predpokladá sa, že napr. pri rozsiahlejšej výstavbe v Ružinove, poplatok za rozvoj posilní infraštruktúru v danej lokalite. "Môže sa však stať, že mesto za tieto prostriedky zrekonštruuje cestu v Dúbravke. Obyvatelia Ružinova, ktorých výstavba zaťažila, tak z toho nepocítia žiaden benefit“ uviedol Suchánek.
Stráca sa tak hlavná idea poplatku za rozvoj, a teda že peniaze sa majú vrátiť do lokality, ktorá znášala záťaž výstavby.
Na to upozorňuje aj starosta Vajnôr. „Zdá sa mi logickejšie, že by o poplatku za rozvoj mali hlasovať poslanci mestských častí a podľa povahy stavby by sa mohol poplatok prípadne deliť medzi mesto a mestské časti,“ uviedol Mrva.
Započítateľnosť vynútených investícií
Investori upozorňujú na komplikácie, ktoré zákon v aktuálnej podobe prinesie. „Stavebník dostane podmienku, že musí zrekonštruovať križovatku, zväčšiť jej priepustnosť či revitalizovať park. Zrealizuje to a odovzdáva to mestu. Hodnotu by si odpočítal voči tomu poplatku. Takýmto spôsobom by každý, kto vstupuje do toho územia bol zaťažený. Ten, kto stavbu zrealizuje vo vlastnej réžií tým, že investuje vlastné prostriedky. Ten, kto príde po ňom, sa pripojí na zrekonštruovanú križovatku a odvedie poplatok mestu," takto by to malo podľa odborníkov vyzerať bez toho, aby dochádzalo k ďalšiemu zaťaženiu samosprávy.
Z návrhu zákona však pojem započítateľnosť vypadol. Stavebník tak dostane podmienku zrekonštruovať cestu alebo park, urobí to a na záver ešte dostane plošný poplatok. Príde do lokality druhý, ktorý sa už iba pripojí k existujúcej infraštruktúre a dostane iba poplatok. „Z nášho pohľadu takto nastavený systém nerieši aktuálne problémy a navyše ich stupňuje,“ dodal Suchánek.