„Náš návrh nie je definitívny. V prvom čítaní ho prerokujeme až ku koncu prebiehajúcej schôdze, zmeny sú preto ešte možné. Stále debatujeme s odborníkmi a reflektujeme ich skúsenosti. Je to dialóg vecný, nie politický,“ zdôrazňuje poslankyňa Pfundtner.
Prezident Asociácie vlastníkov bytov Miroslav Kantner vníma novelu, ktorá prichádza tri a pol roka po predchádzajúcej, vcelku pozitívne. „Podarilo sa jej zmeniť mnohé nešťastné, najmä neprávnikovi ťažko uchopiteľné a nejednoznačné ustanovenia súčasného zákona. Zároveň je mi však smutno, že politikom chýba potrebná súdnosť, ba možno aj odvaha na to, aby po 25 rokoch konečne predložili úplne nový, naozaj kvalitný zákon,“ hodnotí.
Filozofia toho terajšieho sa totiž podľa Kantnera podobá obrátenej pyramíde. „Úprava vzťahov medzi vlastníkmi by predsa mala byť predovšetkým vecou ich samých, čiže najprv by mali oni vzájomne uzavrieť zmluvu o vlastníctve domu – a až na jej základoch by sa mala postaviť zmluva o výkone správy či zmluva o spoločenstve,“ mieni zástupca vlastníkov.
Aj poslankyňa Pfundtner súhlasí, že predložená novela rieši len najakútnejšie problémy, ktoré priniesol život. „Zákon by si naozaj zaslúžil od základov prekopať. To však musia urobiť iní, to nie je v silách poslancov,“ reaguje na výčitku.
Ako pripomína Marek Valachovič, advokát a člen Komisie pre rekodifikáciu súkromného práva zriadenej ministerstvom spravodlivosti, novela viac-menej kopíruje súčasný zákon, pokiaľ ide o prijímanie vybraných rozhodnutí nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov. No aj pri niektorých ďalších hlasovaniach, kde dosiaľ stačí rozhodnutie nadpolovičnej väčšiny vlastníkov prítomných na schôdzi – napríklad pri voľbe a odvolaní zástupcov vlastníkov a členov rady – navrhuje po novom toto kvórum zvýšiť na nadpolovičnú väčšinu všetkých vlastníkov. „Najmä vo väčších bytových domoch to však môže byť problém. Súčasné znenie zákona považujem za flexibilnejšie, pretože, ak sa zistí pochybenie či nečinnosť osôb v týchto funkciách, možno ich pomerne pružne odvolať,“ konštatuje právnik.
Valachovič by tiež poslancom odporučil zvážiť potrebu dvojtretinovej väčšiny na hlasovanie o dobrovoľnej dražbe bytu alebo nebytového priestoru pri výkone zákonného záložného práva či podania návrhu na exekučné konanie voči neplatičovi v dome. „Už teraz je problém, najmä vo väčších domoch, odsúhlasiť tieto návrhy nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov. Zvýšenie kvóra na dvojtretinovú väčšinu môže mať za následok zníženie vymožiteľnosti pohľadávok vlastníkov, ktorí riadne platia svoje záväzky a, naopak, podporia sa tým neplatiči v dome,“ mieni právnik.
Takisto by advokát v novele navrhol zrušiť súčasné absolútne veto, ktoré majú pri hlasovaní o vstavbách a nadstavbách vlastníci bytov a nebytových priestorov na najvyššom poschodí. Podľa neho ide o nesystémový až protiústavný prvok, keďže v žiadnom inom prípade nemá také právo žiadny iný vlastník v dome.
Spôsoby hlasovania na schôdzi vlastníkov
- Súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov pri rozhodovaniach o koncepčných otázkach prevádzky domu, napríklad o zmluve o spoločenstve, predsedovi, členoch rady a zástupcovi vlastníkov, o výške zálohových platieb, preddavkoch a použití fondu opráv, o súhlase s úpravami v jednotlivých bytoch a nebytových priestoroch v dome.
- Súhlas dvojtretinovej väčšiny, ak sa hlasuje o zmene spoluvlastníckych pomerov, úprave správy domu, zmluve o úvere a jeho zabezpečení, návrhu na exekúciu alebo dražbu bytu alebo nebytového priestoru v dome.
- Súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov, vyžaduje sa na zmenu vlastníctva spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, nebytového priestoru, ktorý je v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov a priľahlého pozemku a jeho častí, a takisto pri rozhodovaní o výstavbe, vstavbe či nadstavbe novej spoločnej časti domu, nového spoločného zariadenia domu alebo nového príslušenstva.
- Súhlas väčšiny prítomných vlastníkov na prijatie rozhodnutia v ostatných prípadoch.
Zdroj: Návrh novely zákona č. 182/1993
Poslanci v novele upravujú aj postup pri opätovnom hlasovaní o tej istej veci. Ak vlastníci do roka od pôvodného hlasovania budú chcieť svoje rozhodnutie zmeniť, bude na to potrebná dvojtretinová väčšina hlasov všetkých vlastníkov. Ak sa už prvýkrát rozhodovalo dvojtretinovou väčšinou, po novom bude treba najmenej štvorpätinový súhlas. „Cieľom je zabrániť nežiaducej praxi, keď o tej istej veci viackrát hlasovali rôzne skupiny vlastníkov s rozdielnymi rozhodnutiami, ktoré boli často protichodné,“ vysvetľuje Pfundtner.
Podľa Valachoviča však zvýšenie kvór pri opätovnom hlasovaní nie je šťastné a dosiahnuť ich bude v mnohých prípadoch nereálne. Za kľúčové tiež považuje špecifikovať, čo sa rozumie „tou istou vecou“, pretože už aj momentálne je to výkladový problém.
Kladne však právnik hodnotí viaceré ďalšie ustanovenia novely. Napríklad zavedenie presnej definície garážového stojiska či pivničného boxu, vrátane pravidiel jeho užívania. Ale aj zaradenie všetkých balkónov, lodžií a terás medzi spoločné časti domu, stanovenie povinnosti pre správcu a spoločenstvo dôsledne archivovať, evidovať a aktualizovať kľúčovú domovú dokumentáciu, automatické pristúpenie nového vlastníka bytu či nebytového priestoru k zmluve o výkone správy a podobne. Víta aj zrušenie „hodiny čakania“, keďže súčasná právna norma, ak schôdza nie je v oznámenom termíne uznášaniaschopná dvojtretinovou väčšinou hlasov, umožňuje aj o otázkach, kde postačí nižšie kvórum, platne hlasovať až po uplynutí hodiny od začiatku schôdze.
Zmenu k lepšiemu, dopĺňa Kantner, novela takisto prináša malým bytovým domom, kde je často problém obsadiť orgány spoločenstva, keďže popri predsedovi sa vyžadujú ďalšie minimálne tri osoby do rady spoločenstva. Novela má túto podmienku zrušiť. „Som však presvedčený, že ani vo väčších domoch by na vykonávanie kontrolnej činnosti nemalo byť stanovené minimum troch osôb. Z praxe viem, že postačí aj jediný fundovaný kontrolór. Sledujúc situáciu považujem za nevyhnutné, aby aj v domoch, ktoré majú správcu, vznikol kontrolný orgán s patričnými právomocami, ako je to v prípade rady spoločenstva,“ odporúča. Verí, že aj ďalšie sporné ustanovenia novely sa ešte v rámci parlamentnej rozpravy upravia v prospech tých, ktorým je primárne určená – teda samotných vlastníkov bytov a nebytových priestorov.