Bytová novela nerieši všetko, treba nový zákon

„Predovšetkým oceňujem záujem poslancov Národnej rady niečo v tejto oblasti práva zmeniť. Zo strany príslušných ministerstiev totiž za posledných jedenásť rokov žiadna legislatívna zmena neprišla, hoci problémov je v tomto štvrťstoročnom zákone viac než dosť,“ hodnotí advokát Marek Valachovič, ktorý sa bytovej problematike venuje.

Za veľký prínos Valachovič pokladá napríklad ustanovenie, že správca či spoločenstvo zastupuje vlastníkov pred súdom či orgánmi verejnej moci vo svojom mene, hoci pri samotnej správe koná v mene vlastníkov. „Doterajšie znenie zákona sa vykladalo rôzne, nezriedka sa stávalo, že súdy žiadali od správcov individuálne splnomocnenia od vlastníkov aj pri vymáhaní niekoľkoeurového nedoplatku, čo bolo fakticky nerealizovateľné,“ porovnáva advokát.

Ďalším zlepšením je podľa Valachoviča zakotvenie „delenej zodpovednosti“ vlastníkov za spoločné záväzky vzniknuté pri správe domu. Znamená to, že napríklad finančnú úhradu za nevyplatené faktúry, ktoré mali byť správcom či spoločenstvom zaplatené zo spoločne spravovaných prostriedkov vlastníkov, si po novom vlastníci rozdelia úmerne veľkosti svojho majetkového podielu na dome. „Doteraz tento významný princíp v zákone chýbal,“ zdôraznil právnik.

„Oceňujem aj zavedenie inštitútu výlučného užívacieho práva k spoločným častiam, spoločným zariadeniam domu, jeho príslušenstvu a priľahlému pozemku, len v prospech niektorých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome,“ dodal Valachovič, pričom spresnil, že po ostatnej novelizácii už zákon priamo určuje, za akých podmienok také právo vzniká. „Najčastejšie ide v praxi o výlučné užívanie balkónov, lodžií, terás či iných spoločných častí a zariadení domu, ktoré sú prístupné len z určitých bytov alebo nebytových priestorov,“ uviedol advokát. Ostatní vlastníci nebudú mať nárok na náhradu za užívanie týchto priestorov.

Kvality priznáva novele aj predseda Asociácie vlastníkov bytov Miroslav Kantner. Podľa neho majitelia pozitívne vnímajú najmä zhrnutie všetkých hlasovacích kvór, potrebných na rozhodovanie v rôznych záležitostiach, do jediného paragrafu. „S veľmi dobrými ohlasmi sa stretlo zrušenie nezmyselnej hodiny čakania na schôdzach vlastníkov či zrušenie dvojtretinovej účasti ako podmienky uznášaniaschop­nosti,“ vymenoval Kantner. Vďaka týmto úpravám, domnieva sa, možno teraz očakávať vyššiu účasť na schôdzach a zvýšenie záujmu vlastníkov o správu ich majetku.

„Vlastníci bytov privítali aj zrušenie povinnosti zohľadniť mieru využívania spoločných častí a zariadení domu vlastníkmi nebytových priestorov. Nemajú totiž záujem platiť napríklad zateplenie alebo inú obnovu v dome aj za vlastníkov nebytových priestorov. Tí predsa do fondu opráv dosiaľ, pri zohľadnení miery využívania, prispievali zníženou sumou, ktorá mnohokrát nestačila ani na krytie prevádzkových nákladov domu, napríklad na povinné revízie,“ vysvetlil Kantner.

Ocenil tiež fakt, že sa uľahčí malým bytovým domom, kde bol často problém obsadiť orgány spoločenstva. Novela zrušila podmienku, že rada spoločenstva musí mať okrem predsedu ďalších minimálne troch členov. „Ani vo väčších domoch by na vykonávanie kontrolnej činnosti nemalo byť stanovené minimum troch osôb. Z praxe viem, že postačí aj jediný fundovaný kontrolór. Považujem za nevyhnutné, aby aj v domoch, ktoré majú správcu, vznikol kontrolný orgán s patričnými právomocami, ako je to v prípade rady spoločenstva,“ odporúča.

Pozitívne – hoci tiež s dôrazom na požiadavku prijať úplne nový zákon – vníma novelu aj Združenie pre lepšiu správu bytových domov. „Vlastníci získali v otázkach hlasovania prehľad a elegantným riešením sú priamo motivovaní k účasti na schôdzach,“ pochvaľuje si jeho šéf Marek Perdík. Združenie víta zavedenie nových pojmov v zákone, napríklad „garážové stojisko“ či „garáž v dome“, ktoré zohľadňujú požiadavky dnešnej doby.

Odborníci oceňujú, že z novely vypadol pôvodný návrh, aby o dobrovoľnej dražbe bytu alebo nebytového priestoru pri výkone zákonného záložného práva či podania návrhu na exekučné konanie voči neplatičovi musela hlasovaním rozhodnúť dvojtretinová väčšina všetkých vlastníkov. „Aj teraz je problém, najmä vo väčších domoch, odsúhlasiť tieto návrhy potrebnou nadpolovičnou väčšinou. Zvýšenie kvóra na dvojtretinovú väčšinu by malo za následok zníženie vymožiteľnosti pohľadávok vlastníkov,“ mieni Valachovič.

Naopak, novele vyčítajú, že nezrušila absolútne veto, ktoré majú pri hlasovaní o vstavbách a nadstavbách vlastníci priestorov na najvyššom poschodí. Novela totiž iba spresnila, že treba súhlas všetkých vlastníkov na najvyššom poschodí, ktorí majú so vstavbou či nadstavbou bezprostredne susediť. V žiadnom inom prípade však iný vlastník v dome právo veta nemá.

Právna norma zachovala postup pri opätovnom hlasovaní vlastníkov o tej istej veci. Ak do roka od pôvodného hlasovania budú chcieť rozhodnutie zmeniť, bude na to potrebná dvojtretinová väčšina hlasov všetkých vlastníkov. Ak sa už prvýkrát rozhodovalo dvojtretinovou väčšinou, po novom bude treba najmenej štvorpätinový súhlas. Má sa tak zabrániť nežiaducej praxi, keď o tej istej veci viackrát hlasovali rôzne skupiny vlastníkov s rozdielnymi, často protichodnými rozhodnutiami.

„Zmenou je však zrovnoprávnenie hlasovaní na schôdzi a v písomnej forme, kde už zákonom požadované kvóra na konkrétne hlasovania budú z hľadiska potrebnej väčšiny rovnaké,“ pripomenul Kantner. Do prijatia novely totiž platilo, že napríklad vec, ktorú bolo možné na schôdzi odsúhlasiť aj nadpolovičnou väčšinou prítomných, si pri písomnom hlasovaní už vyžadovala súhlas nadpolovičnej väčšiny všetkých vlastníkov.

Predkladateľmi novely boli poslanci Mostu-Híd Peter Antal a Edita Pfundtner. Podľa Pfundtnerovej, ktorá sa medzičasom stala štátnou tajomníčkou na ministerstve spravodlivosti, má byť cieľom zmeny zákona vyššia ochrana vlastníkov. Novela im má zjednodušiť rozhodovanie, motivovať ich, aby sa zaujímali o správu domu, aktualizovať ustanovenia a zaviesť či spresniť pojmy dôležité najmä v súvislosti s novou bytovou výstavbou.

„Novela však rieši len najakútnejšie problémy, ktoré opäť priniesol život. Zákon by si naozaj zaslúžil od základov prekopať. To však musia urobiť iní, to nie je v silách poslancov,“ priznala Pfundtner už počas schvaľovania bytovej novely v parlamente.