Na kúpu vlastného obydlia u nás treba viac ako 14 čistých ročných platov, vyplýva to z rezidenčnej analýzy spoločnosti Flat Zone Studio. Hlavné mesto Bratislava popri Prahe a Amsterdame skončilo dokonca v trojici najmenej dostupných európskych miest. S rastúcou nedostupnosťou vzniká dopyt po cenovo dostupnejšom nájomnom bývaní. V niektorých častiach hlavného mesta však priemerné nájomné medziročne stúplo približne o 12 percent.
Ako vysvetlil prezident Národnej asociácie realitných kancelárií a analytik Ján Pálenčár, mestské nájomné bývanie by malo byť určené najmä nižším príjmovým skupinám, no obciam a mestám slúži aj ako motivačný nástroj na udržanie pracovných pozícií, ako sú lekári, učitelia či opatrovatelia. V porovnaní s komerčnými nájmami sú mestské nájomné byty zvyčajne podstatne lacnejšie. V prípade niektorých lokalít môžu byť podľa analytika v porovnaní s bežným komerčným nájmom výhodnejšie až približne o 30 percent.
V nájomných bytoch žije od detstva
Mestské nájomné byty v Novom Meste nad Váhom dôverne pozná aj tridsiatnička Veronika. Od detstva býva už v treťom nájomnom byte. Do prvého sa sťahovala s rodičmi, keď mala asi osem rokov. Ceny nehnuteľností boli na prelome milénií pre vtedy mladú rodinu privysoké, a tak požiadala o bývanie samosprávu. V druhom byte žila už len s mamou a do tretieho sa nasťahovala, keď sa chcela cez vysokú školu osamostatniť. Kúpu nového bytu si ako končiaca študentka dovoliť nemohla, upustila preto aj od úvahy prenajať si byt za komerčný nájom.
Teraz žije v mestskom nájomnom byte s manželom a trojročným synom. „Naše mesačné náklady na dvojizbový mestský byt sú 281,68 eura bez elektriny,“ uviedla pre Pravdu a zdôraznila, že rovnakú sumu neplatí každý. Jej výdavky zahŕňajú vyššie preddavky na vodu. Iných nájomcov môže teda nájomný byt v Novom Meste nad Váhom stáť oveľa menej. Do nájmu sa jej teraz zarátavajú náklady na teplo, osvetlenie, studenú a zrážkovú vodu, samotný nájom či upratovaciu službu, ktorá čistí spoločné priestory.
Dvadsaťtisícové Nové Mesto nad Váhom má vo svojej správe až 798 nájomných bytov, čím je iným samosprávam dávané za príklad. „Patrí medzi premiantov v počte nájomných bytov. Sú to byty, ktoré boli postavené aj vďaka financovaniu zo Štátneho fondu rozvoja bývania,“ priblížil analytik. Veľká časť bytov pribudla na sídlisku v smere na Čachtice a neskôr aj po rekonštrukcii bývalých vojenských kasární. Na miestach, kde sa kedysi ozývali vojenské povely, dnes počuť džavot detí. Na konci mája sprístupnili zase šesť mestských bytov aj priamo v centre mesta.
„Žiadateľom o pridelenie nájomného bytu môže byť len občan, ktorý dovŕšil 18 rokov veku alebo nadobudol spôsobilosť na právne úkony uzatvorením manželstva v zmysle osobitných právnych predpisov a má trvalé bydlisko na území mesta Nové Mesto nad Váhom,“ priblížila Pravde Jana Krištofovičová z oddelenia marketingu a komunikácie.
Podmienky prenájmu mestského bytu sú striktne dané. Žiadateľ nesmie vlastniť ani spoluvlastniť iný byt alebo rodinný dom a nesmie mať voči mestu nedoplatky na daniach alebo poplatkoch. Mesto s ním takisto nesmie mať negatívnu skúsenosť. Napríklad tým, že by v minulosti riadne neplatil nájomné, znehodnotil, poškodil alebo protiprávne obsadil byt. Pozor si samospráva dáva aj na to, či náhodou hrubo nepoškodil domový poriadok. Mesto preskúma aj finančné možnosti potenciálneho nájomcu, potom žiadosť prerokuje komisia pre rozvoj bývania.
Ako spresnila Krištofovičová, novopostavené nájomné byty ich prvým užívateľom prideľujú žrebovaním a pokiaľ dôjde k uvoľneniu nájomného bytu, rozhoduje primátor spolu s komisiou. Do úvahy sa berie, či o byt žiada rodina s malými deťmi, či ide o mladú rodinu, kde je aspoň jeden z rodičov mladší ako 35 rokov, no aj zdravotný stav a majetkové podmienky. Bývanie majú šancu dostať aj najzraniteľnejšie skupiny, a to deti z detských domovov, osamelí rodičia, ale aj zdravotníci a učitelia.
Niektoré vedenia miest a obcí však podobný „drajv“ v prípade nájomných bytov podľa analytika nemajú. Dôvodov je za tým viacero a nesúvisí to s tým, že by o mestské bývanie nebol záujem. „Chce to veľa roboty z pohľadu samosprávy, starostu, primátora, je s tým spojené verejné obstarávanie. (…) Zákon o verejnom obstarávaní je u nás tak nastavený, že v mnohých prípadoch sa aj samotní primátori a starostovia môžu dostať do problémov napriek tomu, že chcú pre mesto dobre. V súvislosti s prísnymi zákonmi sa však môžu dostať do problémov, a preto do toho vôbec nejdú,“ skonštatoval Pálenčár s tým, že problémom býva takisto aj financovanie.
Registrácia, ktorú spustila vlani Agentúra štátom podporovaného nájomného bývania, ukázala, že najväčší dopyt po nájomných bytoch bol najmä v tom okrese, kde zároveň sídlil aj kraj. Smerom na východ záujem o nájomné byty klesal. Vlani v júni sa záujem pohyboval na úrovní 17-tisíc záujemcov, no ako sa ukázalo, dopyt je ešte väčší. „Momentálne máme takmer 19 000 nezáväzných záujmov o nájomný byt v systéme ŠPNB,“ uviedla pre Pravdu PR a marketingová manažérka agentúry Jana Jurčišinová. Najviac nezáväzných záujmov o byty evidovali v okresoch Bratislava, Košice a Nitra.
Bratislava rieši hlad po bývaní
Azda najpálčivejší problém s bývaním má Bratislava. Kým 20-tisícové Nové Mesto nad Váhom má v správe takmer osemsto bytov, polmiliónové hlavné mesto ich vlastní 1 923. Z nich má priamo v správe 871 bytov, zvyšok patrí mestských častiam. „Záujem o mestské nájomné bývanie dlhodobo prevyšuje dostupnú ponuku. Momentálne sa v poradovníku nachádza približne 600 žiadateľov o nájomný byt a evidujeme 450 čakateľov na náhradné nájomné byty,“ uviedol pre Pravdu hovorca Bratislavy Peter Bubla. Na porovnanie, mestá Žilina a Nitra majú každé vyše tisíc bytov, Prešov niečo vyše 500.
Bratislavský magistrát sa snaží hlad po mestských bytoch zmierniť viacerými opatreniami – opravou zanedbaných bytov, zmenami územného plánu, spoluprácou s developermi či vlastnou výstavbou. Najbližšie k realizácii je menší projekt na Velehradskej ulici, kde rekonštrukciou a nadstavbou vznikne deväť bytov. „Odhadovaná kolaudácia je december 2025,“ spresnil Bubla.
Ďalšie projekty v Bratislave:
- Zámocké schody – rekonštrukcia – 7 bytov, predpokladaná kolaudácia 3/2026
- Terchovská – novostavba 85 bytov, predpokladaná kolaudácia 3/2027
- Žitavská – novostavba 34 bytov, predpokladaná kolaudácia 9/2027
- Záhorská Bystrica – rekonštrukcia bývalého internátu, 75 bytov, predpokladaná kolaudácia 1/2027
- Janíkov dvor – 105 bytov, predpokladaná kolaudácia 4/2029
- Bazová – novostavba, 95 bytov, predpokladaná kolaudácia 7/2029
Už čoskoro sa bytový fond rozšíri. Prvá z dvojice nájomných bytoviek na Muchovom námestí v Petržalke už naberá konkrétne kontúry. Na stavbe osemposchodovej bytovky s dvoma vchodmi bol čulý ruch aj počas daždivých dní. Zatiaľ sa nad ňou týči žeriav a z jednej strany aj lešenie kvôli zatepľovaniu.
Nové mestské nájomné byty v Petržalke začali stavať v druhej polovici augusta 2023 a v máji dokončili v dvojmesačnom predstihu hrubú stavbu. Ak pôjde všetko podľa plánu, stavbu by chcela firma odovzdať na konci kalendárneho roka.
„Momentálne bola dokončená hrubá stavba, to znamená, že pokračujeme plynulo v realizácii osádzania okenných výplní, strešného plášťa, tiež začíname s fasádou. V rámci interiéru prebieha realizácia všetkých profesií – elektroinštalácie, zdravotechniky, vzduchotechniky, poterov, omietok a sadrokartónových priečok,“ ozrejmil.
Foto: Pravda, Ľuboš Pilc
„V rámci nájomného bývania v objekte A tu máme jednoizbové byty v počte 22 kusov s tým, že budú mať orientačne 45 štvorcových metrov,“ priblížil Pravde na stavbe projektový manažér Marek Wtorek. Súčasťou komplexu bude tiež 17 dvojizbových bytov, trojizbových bude jedenásť s plochou približne 75 štvorcových metrov. Štvorizbové byty budú dva.
„V rámci objektu B, ktorý prislúcha náhradnému bývaniu, je členenie zhruba podobné. Máme tam 51 bytových jednotiek s tým, že jednoizbových je 23 bytov, dvojizbových je 20 bytov, trojizbových je šesť bytov a tiež sú tu dva štvorizbové byty,“ pokračoval.
V druhej etape projektu pribudne vedľa druhá bytovka, kde bude ďalších približne 50 nájomných bytov a tiež dvojpodlažné parkovisko pod bytovým domom. Podľa Bublu nájomné byty Bratislavy využíva veľmi široká škála užívateľov. Ide o mladé rodiny, seniorov, osoby so zdravotným znevýhodnením, bežných pracujúcich ľudí aj samoživitieľov.
Cena nájomného v bytoch je aktuálne stanovená v závislosti od ich veku. Ako spresnil Bubla, ide zhruba o jedno až tri eurá na štvorcový meter. „Všeobecne stále platí opatrenie Ministerstva financií SR, podľa ktorého je maximálne nájomné bytov postavených po roku 2001 určené na päť percent obstarávacích nákladov. Náklady na služby a energie závisia od spotreby nájomcov, vo všeobecnosti nie je dôvod, aby sa líšili od súkromných bytov,“ uviedol. Hlavné mesto uzatvára s nájomcami zmluvy štandardne na dvojročnú určitú dobu s možnosťou opätovného predĺženia o dva roky.
Metropola Slovenska hľadá bývanie pre ľudí v bytovej núdzi aj v spolupráci s majiteľmi bytov. „Vďaka Mestskej nájomnej agentúre, ktorá donedávna fungovala len v pilotnom režime, našlo v zatiaľ 13 bytoch strechu nad hlavou už 39 ľudí vrátane 17 detí,“ odpovedal Bubla.
Pálenčár vidí inšpiráciu, čo sa týka nájomných bytov, v neďalekom zahraničí. „Viedeň je v tomto absolútne favorit v rámci Európy a Európskej únie, ktorá má najväčší počet nájomných bytov. S týmito bytmi pracuje, aj keď nevytvára zisk, ale reinvestuje získané financie a stavia ďalšie a ďalšie nájomné byty. Je to zaujímavý spôsob, ako zabezpečiť bývanie pre svojich obyvateľov,“ konštatoval analytik.
Podotkol, že akúkoľvek aktivitu často brzdí na Slovensku aj neflexibilná zmena územných plánov. Na druhej strane sú to často obyvatelia, kto sa stavia proti výstavbe nájomných bytov. „Bohužiaľ, problém je u nás taký, že bežne obyvatelia protestujú proti akejkoľvek výstavbe v blízkosti ich obydlia, ale v tomto prípade nie je iná cesta, ako tie nájomné byty postaviť,“ myslí si.
Čítajte viac Záujemcov o Kollárove nájomné byty je dvakrát viac než v zmluve na výstavbu. Pýtali sme sa, kde sa môžu stavať
Najskôr podnájom, potom vlastný byt
Vo svete sa trendy medzi mladými ľuďmi podľa analytika Jána Pálenčára menia, no na Slovensku stále preferujú kúpu vlastnej nehnuteľnosti. „Keď sa na to pozrieme z ekonomickej stránky, tak ešte stále je výhodnejšie mať vlastný byt, lebo je veľmi blízko pri sebe splatnosť hypotéky a nájom ako taký. To znamená, že za podobné náklady získam byt, v ktorom bývam, a o 30 rokov bude môj,“ priblížil.
„V zahraničí je splátka nájmu nižšia ako splátka porovnateľného bytu pri hypotéke. To znamená, že nájom ako taký je z pohľadu ekonomiky výhodnejší a človek môže mať buď vyššiu životnú úroveň, alebo vie usporené peniaze investovať, aby si ich vedel na dôchodok nechať,“ ozrejmil.
Za jednoizbový byt platí mesačne 450 eur
Ku kúpe vlastného bytu zatiaľ nepristúpil ani 25-ročný Jakub, ktorý sa pred rokom nasťahoval do jednoizbového bytu na trnavskom sídlisku Družba. Hoci pochádza z Rajeckej Lesnej a pracuje v Bratislave, počas štúdia sa mu Trnava tak zapáčila, že sa tam rozhodol žiť. O mestských nájomných bytoch s nižším nájom už počul, no vedel, že by naň zrejme bez trvalého bydliska nemal nárok a musel by si naň dlhšie počkať. Byt v rámci komerčného nájmu sa mu podarilo zohnať v priebehu niekoľkých dní, spolu s energiami a internetom zaň mesačne zaplatí 450 eur.
„Je to zatiaľ dočasná možnosť, lebo som viac-menej len prednedávnom doštudoval vysokú školu. Po čase mám v pláne kúpiť si vlastné bývanie, keď si našetrím viac peňazí a prípadne sa porozhliadnem po nejakej hypotéke,“ priblížil Pravde. „Rozhodoval som sa podľa lokality, susedstva, ceny, spracovania kuchyne a podľa toho, či bol byt zariadený. Podnájom, v ktorom bývam, bol plne zariadený, navyše esteticky podľa môjho vkusu, tak som takmer vôbec neváhal,“ dodal.
Na Slovensku ťahá podľa neho za dlhší koniec prenajímateľ. „To znamená, že nie je na Slovensku právna istota pre nájomcu, ak by dočasne stratil prácu, prišiel o možnosť platiť a podobne. Na druhej strane musí mať istotu aj prenajímateľ, že sa mu nájomca ,nezamuruje‘ v byte a roky mu nebude platiť. Do tohto vzťahu by mal vstúpiť štát a pripraviť produkty ako poistenia, aby aj prenajímateľ bytu si vedel predstaviť, že bude mať vo svojom nájme človeka celý život – 15, 20, 30 rokov – a v prípade, že sa klient dostane do problémov, tak mu niekto pomôže,“ vysvetlil analytik.
V prípade niektorých štátov však mladí ľudia iné riešenie, ako ísť do podnájmu, nemajú. „Kúpa bytu jednoducho nie je možná, vzhľadom na to, že je taký drahý, že ľudia nie sú schopní si ho kúpiť. Čo sa týka portfólia bytov ponúkaných do nájmu, veľkú časť tvoria aj sociálne byty, družstevné byty, mestské či štátne byty. Tam je iná istota v rámci tohto nájomného vzťahu,“ podotkol. „Na Slovensku gro nájomných bytov tvorí komerčný sektor. A práve tu je veľký priestor, aby sa posilnil a zvýšil podiel bytov v rámci samosprávy, prípadne bytov, ktoré budú podporené v rámci zákona o štátnej podpore bývania,“ pokračoval.