To, že v centrách miest sú nahusto rozmiestnené obchody a nákupné centrá, nie je nič výnimočné. Priamo v bratislavskom centre sa nachádza rozšírená Eurovea Tower, pár minút chôdze od nej Autobusová stanica s OC Nivy a v tesnom závese za ňou je Central. Smerom hlbšie do Nového Mesta nájdeme Vivo! a v širšom perimetri mostom cez Dunaj sa nachádza Aupark. Zostávajú už len periférne centrá Bory Mall v Lamači a Palace Shopping Center za Zlatými pieskami. V jeho blízkosti je tiež Avion, priamo napojený na nábytkového giganta IKEA.
Je ich teda dosť, pričom nedávno sa objavili informácie, že problémy zohnať nájomcov do prevádzok začal mať po Shopping Palace aj Central. Nové obchodné domy ale pribúdajú a napriek tomuto vývoju sú plné ľudí.
Podľa Lenky Štibrany, expertky na prenájom obchodných priestorov z Colliers, Bratislavčania nakupujú inak, ako obyvatelia ostatných miest Európy. Inde ľudia využívajú viac obchody priamo v meste, takzvané korzá. „Sú zvyknutí korzovať mestom a všetko vybaviť na nákupnej triede, takzvanej “high street”. No Bratislavčan mieri na štandardný nákup do shopping centra alebo retail parku, nesmeruje do mesta,” vysvetlila.
Môže za to aj fakt, že ľudia ich využívajú aj na trávenie voľného času
Nákupné centrá ako zábava aj potreba
Nákupné centrá na Slovensku sú strategicky rozmiestnené na miestach s najvyšším pohybom domácich aj turistov, alebo v dobrej dopravnej dostupnosti od bývania. Ľahký prístup autom po ceste domov, najmä ak sa tam dá dobre parkovať, motivuje ľudí k nákupom. Bratislavčania sú poväčšine autičkári, zvyknutí chodiť autom všade. Môže za to aj zvyk z minulosti, kedy verejná doprava nebola komfortná alebo dostupná.
„V zahraničí je bežné, že aj stredný a vyšší manažment využíva metro či MHD a nie tak často auto. My zaparkujeme v bezprostrednej blízkosti a “suchou nohou“ vybavíme na jednom mieste všetko, čo potrebujeme,” spresnila Štibraná a upozornila na to, že Bratislava má vysoký podiel áut. Preto sú pre ľudí retailové parky s bezproblémovým parkovaním ľahko prístupné a spravidla sú úspešným formátom.
K tomu sa pridáva aj fakt, že ostatné západné metropoly majú veľa miest, kde sa dá len tak tráviť čas – komunitné centrá alebo parky s rôznym zameraním a vybavením. U nás je ich málo, čím sa ľudia prirodzenie tlačia do nákupákov, ktoré sú aktivitou najmä pre rodiny s deťmi.
Nákupné správanie nášho obyvateľstva sa točí okolo shopping centier a retail parkov z viacerých dôvodov. Okrajové nákupné centrá navštevujú ľudia zo vzdialenejších mestských častí či satelitov, lebo sú neraz jedinou možnosťou ako nakúpiť veľmi rôznorodé veci.
Podunajskú bránu navrhol ateliér Morocz_Tacovsky. Na to, že ide o retailový park, má premyslenú architektúru.
Rozvinuli sa ako koncept občianskej vybavenosti – Bory Mall napríklad vybavili celú štvrť, ktorá vznikla na pomedzí Lamača a Dúbravky, pričom sa bude ďalej zväčšovať. „Ich úloha z pohľadu obyvateľstva má byť praktická – slúžiť ľuďom. Nie ľudia im. Ak sú shopping centrá dobre umiestnené a ponúkajú to, čo ľudia naozaj využijú, majú svoje miesto. Navyše sú koncepty, ktoré vyslovene prosperujú, ako foodcourty, kiná, autoumývačky, nabíjacie stanice pre elektromobily, či drobné stánky,” vymenovala odborníčka.
Typické retail parky sú ale jednoduchšie na výstavbu a ich funkcia je rovnaká. Väčšinou majú obdĺžnikový tvar, nevýraznú architektúru a jedno podlažie. „Majú nízke prevádzkové náklady, výstavba je rýchlejšia a lacnejšia – netreba podzemné garáže ani spoločné priestory a spravidla majú veľmi nízku mieru neobsadenosti,” potvrdila Štibraná.
Bratislave pribudnú dve nákupné zóny
Dva retailové parky v Bratislave pribudnú v posledných voľných zónach mesta. Jeden postavia v Záhorskej Bystrici a druhý v Podunajských Biskupiciach. Práve ten je takmer hotový. Cieli presne na zákazníkov v autách a nárast obyvateľov okolitých satelitov. Pod názvom Podunajská Brána ho stavia developer Mitiska REIM. K dokončeniu do konca roka nemá ďaleko. Investor už pred časom uviedol, že okrem bežných obchodov bude súčasťou aj prevádzka s nábytkom, či fitness.
Podľa vizualizácií sa javil komplex ako zoskupenie sofistikovaných budov, s vyššou úrovňou architektúry než mávajú retaily bežne. Za jej podobu, v ktorej pravažuje sklo doplnené lankami pre rastliny a drevenými lamelami, zodpovedná ateliér Morocz_Tacovsky. Objavili sa aj zaoblenia fasády, na pohľad zjemňujúce ostré hrany. Je však otázne, či sa pretavia do reálnej podoby. Celý retail pojme 253 áut, všetky miesta budú vonkajšie. Strechy však majú mať fotovoltaické panely, čo je krok smerom k ekologickosti projektu.
Čítajte viac Sviatky zrušené, pracujúci zaplatia: Otvorené obchody zaťažia predajcov, no štátu prinesú minimum peňazí
Hrubá stavba ukázala tri budovy, s rozlohou takmer 13-tisíc m2. Dve z nich budú na Ametystovej ulici, väčšia z nich je v tvare L a dvoma poschodiami. Druhá je nižšia a kompaktná, no obe bude od bývania v okolí oddeľovať protihluková stena. Tretia budova bude pre samostatný McDonald's so známou ponukou jedál, ktorý získa vlastné parkovisko aj možnosť drive-trhu objednávok. Je tak zjavné, že nákupné možnosti Podunajských Biskupíc sa značne zväčšia. No je pravdepodobné, že centrum nebude využívané domácimi, ale skôr obyvateľmi prímestských obcí v tomto smere od Bratislavy.
Podľa realitnej odborníčky sa aktuálne hlavné mesto rozvíja najmä čo sa týka retailových parkov. „Budú obsluhovať nové rezidenčné zóny a dochádzajúcich obyvateľov. Prinášajú služby tam, kde doteraz chýbali. Navyše retail parky sa ľahko prenajímajú,” vysvetlila, prečo sú v obľube investormi aj nakupujúcimi Štibraná.
Foto: Ivan Majerský
Bratislava však nepatrí k veľkým mestám, väčšina rozšírených nákupov je od bydliska vzdialená maximálne 15 minút jazdy. Retailový park v Záhorskej Bystrici bude práve preto zaujímavý skôr pre šoférov, ktorí do a z mesta dochádzajú. Tým, že sú v obľube, sa potvrdzuje aj koncept, že Slováci nevedia využiť nákupné ulice, aké sú napríklad v Prahe alebo Viedni.
„Hlavné mesto nemá dostatok zahraničných turistov na to, aby tu vznikla “luxusná nákupná trieda“, ktorá prirodzene podnecuje vznik aj bežných nákupných ulíc,” dodala expertka. Aj keď má Obchodnú ulicu, jej potenciál ani zďaleka nevyužíva. Stala sa centrom reštaurácií s minimom obchodov, vizuálne je chaotická, prepchatá reklamami a kým na nej nevznikla stanica polície, bola aj výkvetom kriminality.
Obchody pomôžu rozvoju mesta
Záhorská Bystrica čelí nárastu obyvateľstva, ktorý už neustane. Jej dedinský charakter láka ľudí, ktorí chcú bývať v dome, no s dobrou dostupnosťou do centra. Dvojnásobný počet obyvateľov za posledné roky si však vyžaduje aj lepšie zázemie. Okrem toho, že sa nachádza v rozvojom území záhorského pásu, vedie cez ňu trasa do Marianky a Stupavy. Tisíce nakupujúcich v plánovanom retaily sú tak zaručené, keďže obe spomenuté oblasti majú slabý výber čo sa obchodov týka.
„Prirodzený rozvoj retailu by mal v prvom rade reagovať na reálne potreby obyvateľov – dopĺňať to, čo chýba a prinášať nové služby a koncepty do lokality,” dodala Štibraná s tým, že má vychádzať z toho, či sú požiadavky ľudí v niečom už pokryté v danej oblasti a zohľadniť aj to, aká v ňom bude kúpna sila. No medzi prirodzeným vývojom nákupných centier a presýtením mesta obchodmi je tenká hranica. „V tom bode, kde nové obchodné centrá neprinášajú nič nové a len delia existujúci trh,” potvrdila expertka.
Za vybudovaním nového retailu Záhorskej Bystrice stojí firma KLM real estate, ktorá už postavila štyri centrá vo viacerých mestách Slovenska pod názvom OC Klokan – tento bude s dodatkom Bratislava West. Polohou sa má umiestniť na Hodonínsku ulicu v jej západnej časti smerom k diaľnici D2.
Nachádzať sa má pri výpadovke a na prérii polí, čím dovybaví túto mestskú časť. Blízko pozemkov je obytná zóna Orešianky, na juhu. Investor postupne skupuje pozemky, dokončenie preto stanovil približne na rok 2028. „Ak je v rámci Bratislavy potenciál na rozvoj na rozvoj retailu, je to na periférií mesta. V oboch lokalitách je nová výstavba rezidencií čo znamená zvýšený dopyt po službách a obchodoch,“ pripomenula Štibraná.
Expertka tiež dodala, že ide o lokality, ktoré sú bývaním lacnejšie ako mesto, preto lákajú rodiny. Tie sú ochotné radšej dokúpiť auto, než platiť predraženú nehnuteľnosť. Práve preto má retail na periférii zmysel – obsluhuje miesta, kde je po nich dopyt a to najmä preto, že pokrývajú služby dennej potreby.
Vizualizácie nového Klokana napovedajú, že ide o veľký komplex z piatich budov. Zatiaľ ani nie je známe, aké značky si prenajmú vyše 17-tisíc m2 obchodov, no očakávajú sa známe mená. Náklady firma odhaduje na viac než 45 miliónov eur. V blízkosti Hodonínskej je však už centrum Bory Mall, ktoré tým môže získať konkurenta. Toto centrum je kompletne vybavené, no prioritne bolo budované pre obyvateľov novej štvrte na Boroch.
„Retail v rámci rezidenčných alebo kancelárskych projektov je pekným príkladom prirodzeného rozvoja. Vzniká tam, kde je reálna každodenná potreba – nekonkuruje obchodným centrám, ale prináša potrebné služby pre ľudí, ktorí tam pracujú alebo bývajú. Ako potraviny, kaviareň, lekáreň, notár, kantína,” priblížila expertka s tým, že ide o koncepty, ktoré nie sú len o zárobku investora, ale sfunkčňujú prostredie a v konečnom dôsledku aj celé mesto.
Na Boroch rokmi vznikne oblasť o veľkosti menšieho mesta, cieľová skupina pre obchody a služby v Bory Mall tak zostane zachovaná. Časti návštevníkov zo Záhoria však bude retail v Záhorskej Bystrici bližší a presunú svoje nákupy tam.
„Ak sa shopping centrá stavajú bez ohľadu potreby ľudí v oblasti, vedie to k nevyužitým priestorom. S ďalším tradičným nákupným centrom v Bratislave nezvýšime kúpnu silu ani nenafúkneme trh. Zaťažíme infraštruktúru a trh len prerozdelíme,” vysvetlila Štibraná dôležitosť dát a demografie pri výstavbe retailových parkov.
