Investičnému fondu Hestia vláda schválila zmluvu pre výstavbu rozsiahleho nájomného bývania. Podľa nej majú začať už budúci rok s prípravou projektov, ktoré budú od roku 2027 stavať. Má ísť o 650 nájomných bytov ročne, teda nový projekt každé štyri mesiace.
Nedostatok nájomného bývania je problémom najmä pre ekonomiku štátu. Ak si ľudia nedokážu dovoliť bývanie v meste, kde chcú pracovať, tratia tým firmy. „Prakticky to blokuje pracovnú mobilitu. Domácnosť si nekúpi byt predtým ako si nájde prácu vo vysnívanej lokalite,” potvrdil Ján Výbošťok, expert na bývanie zo Slovenskej akadémie vied.
Pôvodne bol zámer predstavený ešte v roku 2020 firmou Martin Development, stáť mal na mestských pozemkoch vo Vrakuni. Narazil však na odpor verejnosti, ale aj problémom s vysporiadaním majetkov a bol pozastavený. Teraz ho preberie skupina Hestia a vzniknú v ňom nájomné byty.
Za investíciou stojí bývalý vicepremiér z Matovičovej a Hegerovej vlády Štefan Holý, ktorého úrad rozbehal ideu štátnych nájomných bytov. Dnes je predsedom dozornej rady Hestie. Cez túto lichtenštajnskú spoločnosť investuje viacero tradičných fondov ako český Avant so 120 miliónmi eur, ale aj fond ZFP s vkladom 50 miliónov eur. Pre SME dokonca Holý potvrdil, že viaceré projekty čakali iba na schválenie zmluvy, pretože už majú stavebné povolenie.
Jedným z troch projektov Hestie je zámer Rosenhaus v bratislavskej Vrakuni so 108 bytmi. Už vo februári ho chce Holý začleniť do firmy a hneď na to pristúpiť k výstavbe za 25 miliónov eur. Bytový dom je známy už päť rokov a má za sebou búrlivú históriu.
Hoci firma Martin Development mala jasnú predstavu, bytovka nemala vysporiadané vlastníctvo pozemkov a bojovali proti nej aj obyvatelia Vrakune. Projekt totiž vzniká na ploche vlastnenej mestom. Preto je teraz Hestia v procese jej získania od Bratislavy a zároveň investor sľúbil, že spory urovná a preberie na seba záväzky.
K tomu Holý potvrdil ešte dva ďalšie projekty v Bratislave a rovnako tak dva v Žiline. Tam majú priniesť 250 bytov v jednom projekte a v druhom najviac 240. Ostatné plány nateraz zostávajú bez konkrétnych detailov – verejnosť plánuje predseda informovať postupne. Celkovo však môže spolupráca štátu s Hestiou priniesť stovky bytov ročne aj mimo Bratislavy. Ambiciózny investor tak môže počas 25 rokov spolupráce vybudovať aj 15-tisíc jednotiek.
Dá sa postaviť 650 bytov ročne?
Predseda Hestie trval na tom, že tak vysoký počet bytov za rok je realistický cieľ. „Projekty budeme púšťať do výstavby postupne. Financovanie od inštitucionálnych investorov máme zabezpečené, no investičný výbor bude posudzovať každý projekt zvlášť – ak niečo nebude finančne vychádzať, nepôjdeme do toho,” uzavrel Holý pre Pravdu.
Holý tiež potvrdil, že byty stavajú podľa toho, kde chýbajú najviac a kde ich podľa ekonomického vývoja aj reálne treba. „My sa pri našich rozhodnutiach o umiestnení investície do veľkej miery riadime jej odporúčaniami a číslami agentúry,” vysvetlil.
Skupina cieli na väčšie mestá, kde byty potrebujú zamestnanci v priemysle, či nedostatkové profesie. Hestia ale nevylúčila, že do budúcna nevyužijú aj pozemky v obciach, z ktorých je dobrá dostupnosť do krajských miest alebo ktoré majú fabriku. Podľa dopytu sa tak najviac oplatí stavať v Bratislave, Košiciach, Žiline, Zvolene, či Banskej Bystrici.
Práve zamestnanci s priemerným platom majú podľa Holého najčastejšie problém získať hypotéku aj platiť bežný nájom, no pre zamestnávateľov nielen v priemysle sú nenahraditeľní. „Preto je dôležité udržanie si tejto pracovnej sily zamestnávateľmi tam, kde sú ceny komerčných nehnuteľností privysoké,” vysvetlil.
Avšak nulové skúsenosti s výstavbou nájomných bytov skupiny vyvolávajú otázky. Nemusia správne odhadnúť náklady a tým prekročiť rozpočet, alebo meškať s výstavbou, ak plány nebudú zvládnuteľné. To, že súčasťou projektov je štát, investorovi poskytuje dôveru v očiach partnerov, neznamená to však automaticky aj nepriestrelné skúsenosti. Krytie štátu ale uľahčuje aj štart stavby bývania, keďže časť kapitálu vkladá krajina a pridáva aj ústupok s výhodnejším DPH.
Vizualizácie Ovocných sadov, pilotného a jediného projektu Agentúry štátom podporovaného nájomného bývania a interiér po ich skolaudovaní.
Štát poskytuje údaje
Podľa riaditeľky Agentúry štátom podporovaného nájomného bývania, Evy Lisovej agentúra poskytuje investorom štatistiky a do samotnej výstavby nezasahuje. „Výber územia je v kompetencii investičných partnerov, ktorí prirodzene uprednostňujú oblasti s najvyšším dopytom po bývaní. Hlavným nástrojom na určovanie miest, kde by sa malo stavať prioritne, je registrácia záujemcov o nájomné bývanie,” doplnila. Silný dopyt je podľa inštitúcie v okresoch Bratislava a Košice.
Riaditeľka agentúry Lisová tvrdí, že plán je záväzkom investora, preto je na ňom, aby sa pripravili a zvládli to. Avšak verí, že bývanie zabezpečia a bude to dlhodobo udržateľný plán. Holý priznal, že prvé tri projekty budú kľúčové na to, aby ukázali bankám aj investičným fondom, že plán funguje. Práve banky majú pokryť 85 percent zdrojov a podľa predsedu sú viac než ochotné.
Hoci odovzdanie 650 nájomných bytov ročne neznie ako uskutočniteľný plán, a to pre stavebné procesy či kapacity úradov, ktoré sú na Slovensku obzvlášť zdĺhavé. Bežnému developerovi trvá celý priebeh výstavby bytovky až po kolaudáciu v priemere osem rokov. Hestiu však bude pretláčať štát, ich výstavba by tak mala ísť značne rýchlejšie – o to viac však vidno skostnatenosť systému výstavby.
„Najväčšou prekážkou sú na európske pomery neprimerane dlhé povoľovacie procesy, spôsobené zastaranou legislatívou. K tomu sa pridávajú zanedbané územné plánovanie a komplikované procesy posudzovania vplyvov na životné prostredie,” priblížil Milan Murcko, generálny riaditeľ YIT na Slovensku s tým, že zdržovanie ich iba pri projekte Zwirn mesačne stojí 450-tisíc eur, čo sa odráža aj na cene bytov.
Agentúra tiež priznala komplikovanú administratívu. Od svojho pôsobenia zatiaľ odovzdala iba byty v projekte Ovocné sady v Bratislave. Investorom je poisťovňa Kooperativa, ktorá ich zafinancovala 102. V prvej vlne sa prerozdelilo 70 z nich, väčšina zdravotníkom z Univerzitnej nemocnice v Bratislave. Ide tak o nízke, až zanedbateľné množstvo bytov, ktoré situáciu neriešia, pomohli ale k zabezpečeniu zdravotnej starostlivosti v hlavnom meste.
Čítajte viac Rastú ceny, klesá nádej: Nájomné bývanie je nedostupné, štát aj mestá však chystajú revolúciu, pozrite si prehľad pribúdajúcich bytov
Druhým, o dosť väčším projektom agentúry, je výstavba asi 5 400 bytov v Košiciach. Ide o spoluprácu mesta, štátu a rakúskeho investora WBG (Wohnen und Bauen Gesellschaft). V prvej etape postaví firma 720 z nich, vlani avizovala, že to stíhne do roku 2027.
„Zo strany samospráv vnímame rastúci záujem o ich aktualizáciu a doplnenie tak, aby lepšie reagovali na potreby výstavby bytových domov. Príkladom je mesto Košice, ktoré už schválilo zmenu územného plánu s cieľom podporiť výstavbu nájomného bývania,” uviedla Lisová.
Projekt mal začať ešte tento rok na uliciach Jesenského, Thurzova, Clementisova a Popradská. Nasledujúce etapy prebehnú v rokoch 2028 –2030. Celkovo by v rôznych etapách malo vo východnej metropole vzniknúť viac než 7 600 nájomných bytov v nasledujúcich desiatich rokoch.
Košice sú pozitívnym príkladom spolupráce s AŠPNB, majú sa stať vzorovým modelom aj pre ďalšie mestá
Výber miest nie je náhodný
Podľa Výbošteka zo SAV je dopyt určite vyšší než 650 bytov ročne, no sú kapacity, stavebné procesy aj financie na to, aby bol tento plán zrealizovateľný. Tiež podľa neho treba hľadať ako byty získať, nie ich iba stavať. „Stačí sa inšpirovať hlavným mestom, aby si samosprávy presadili percentá bytov do vlastníctva mesta. Napríklad výmenou za jemné zvýšenie indexu podlažných plôch v projekte, čo by v konečnom dôsledku mohlo priniesť vyšší zisk aj investorovi,” vysvetlil expert.
Polená pod nohy developmentu neraz hádžu aj zastarané územné plány miest, ktoré nepočítajú s novou výstavbou v takej miere, ako je potreba. Aj nájomné projekty budú musieť rešpektovať pravidlá ako vybavenie obchodmi, školami a podobne, čo si uvedomuje aj Holý. Dodal ale, že budú stavať len tam, kde dopyt po bytoch už je a záujem vydrží.
Aj podľa Výbošteka je potrebné budovať bývanie v mestách, ktoré majú rôznorodé možnosti pracovných pozícií a príležitostí lákajúcich ľudí. „Zároveň je nutné, aby si samosprávy boli vedomé, v ktorých lokalitách má zmysel budovanie nájomného bývania. V poli ani pri diaľničnej križovatke bez dodatočnej sociálnej infraštruktúry to naozaj nie je,” prízvukoval odborník.
Lisová vidí riešenie aj v tom, aby projekty vznikali v miestach, kde už občianska vybavenosť je, prípadne sa rozšíri. „Ďalšou možnosťou je rekonštrukcia nevyužívaných administratívnych budov. Tento typ obnovy však podlieha prísnym technickým a stavebným podmienkam. Nachádzajú sa práve v širších centrách miest,” povedala pre Pravdu.
