Mlynárka pokryje bývalý priemyselný areál lemovaný ulicami Mlynské nivy a Prístavnou – radom garáží na severe a presne oproti projektu Jarabinky. Ešte nedávno tu bola funkčná betonáreň, teraz je však plocha nevyužitá. Prvá časť projektu prešla procesom posudzovania vplyvov na životné prostredie (EIA), v závere roka získala aj územné rozhodnutie. To už nadobudlo právoplatnosť. Vyplní sa tým posledný zostávajúci pozemok takéhoto rozsahu priamo v novom centre Bratislavy.
Nová mestská štvrť v Ružinove má pomerne masívny plán, len prvá etapa bude mať 12 bytových domov. Stavba vychádza na asi 150 miliónov, postupná výstavba je tak nevyhnutná – nielen pre financovanie, ale aj územný plán. V súlade s ním je nateraz iba jeho prvá časť. V nej vznikne celkovo 425 bytov a 32 apartmánov.
Posledný nevyužívaný areál v okolí nového centra mesta bude o pár rokov novou štvrťou s rozsiahlym parkom.
EIA ukázala aj nástrel ďalšej etapy, pozostávať má opäť z bloku kancelárií a hotela. Ide však o developerský štandard ako vyhovieť súčasnému územnému plánu Bratislavy. Ten uprednostňuje občiansku vybavenosť, teda administratívu a služby, čo sa dá najjednoduchšie zastrešiť navrhnutím hotela a kancelárií. Čisto rezidenčný projekt by nesplnil regulácie. Býva ale zvykom, že sa v procese hotel vypustí a premení na bývanie, počet kancelárií sa tiež môže zmenšiť.
Takto sa plánujú projekty preto, aby prešli, no zmena funkcie na bývanie je neskôr možná úradmi. Mesto totiž nepotrebuje hotel v každej väčšej štvrti tesne vedľa seba. Územný plán reguluje objem budov aj funkcie príliš všeobecne, čo umožňuje developerom navrhnúť projekt pre povolenia a v realite ho zmeniť.
Prvá etapa prešla, ďalšie zmenia územný plán
Ak chce mať hlavné mesto viac bytov, musí územný plán upraviť. Má sa tak stať v prvom polroku 2026, zmeny územia Mlynských nív ešte musia schváliť poslanci z mestského zastupiteľstva. Mlynárka poukázala presne na to, kde je plán je zastaraný a ako brzdí rozvoj bývania. Celkovo bude projekt vo výstavbe do roku 2043 a prinesie viac ako 1400 bytov, no prvá etapa by mala byť hotová do piatich rokov, v závere roka 2030. Realizácia má začať už v roku 2026. Mesto na developerských poplatkoch získa 10,3 milióna eur a nájomné byty v hodnote ďalších dvoch miliónov.
„Ružinovský projekt Mlynárka má za cieľ revitalizovať brownfield v prospech obyvateľov. Pôjde o zónu s dôrazom na ekológiu, ktorá premení priemyselný areál na modernú oblasť bývania a služieb. Vybudujeme živý mestský blok s centrálnym parkom, aktívnym parterom, modernou blokovou štruktúrou a obnoviteľnou výrobou energií,” vysvetlil odlišnosť Mlynárky od ostatných zámerov v lokalite Tomáš Augustín, riaditeľ vývoja projektu.
Najbližšie k výstavbe sú prvé tri bloky projektu, z toho dva sú určené na bývanie. Tretí z nich má pokryť kancelárie a občiansku vybavenosť – teda rôzne obchody, prevádzky či služby. Práve ten sa má napojiť na už vystavanú zónu okolo nív. Budova s 12 podlažiami plánuje byť o dosť vyššia než blízke bytovky. Klasicky ráta s obchodmi, kantínou, kaviarňou a kanceláriami od druhého po posledné poschodie. Deviate podlažie má mať terasu.
Dva bloky – B a C už majú byť obytné. B investor plánuje ako päť osem podlažných bytoviek. Tri majú byť vzájomne prepojené, teda tvarom vytvoria čiastočne uzavretý obdĺžnik. Prinesú 116 bytov a deväť apartmánov. Ako už býva zvykom, prízemie bude tiež fungovať ako priestor pre kaviarne, kaderníctva a podobné prevádzky.
Zvyšné dva bytové domy v tomto bloku budú mierne nad prízemím, v návrhu je tak priestor na byty s predzáhradkami – celkovo 96 a sedem apartmánov, pričom záhrady bude mať aj vedľajšia sekcia C. Tú vyskladajú štyri bytovky spolu so 113 bytmi a 16 apartmánmi.
Táto časť bude aj najviac vybavená – tam, kde sa bytovky spoja a uzavrú, vznikne školský dvor s ihriskom. Vnútroblok bude využívať menšia škôlka, s troma triedami. Plánovaná je aj reštaurácia. Jednoduchým pôdorysom bytoviek blok C vytvorí polouzavretú časť, no otočenú do vnútra. V tomto priestore plánuje YIT rozľahlý centrálny park, ktorý má ochladzovať okolie.
Čítajte viac Posledný voľný kus bratislavského nábrežia mizne: namiesto PKO vyrastie luxusné bývanie za stovky tisíc aj nový park, takto bude vyzerať
Čo prinesie ochladzovací park?
Ako uvádzajú architekti, má ísť o plochu so zážitkovou krajinou s rôznymi funkciami od možnosti pikniku po ovocné sady a ihriská, či záhonmi na výsadbu. Všetko má byť poprepájané chodníčkami. Park plánuje fungovať ako nezávislý ekosystém, práve tým, že bude mať rôznorodé rastliny bude sebestačným. Ochladzovať bude aj preto, že stromy pod sebou nebudú mať garáže. Ich korene nemá čo obmedziť a mali by preto rásť do veľkej výšky. Práve stromy a ich koruny sa používajú na zníženie teploty okolia. Park bude prvým svojho druhu v Bratislave.
„Zelenú časť projektu budú tvoriť stromoradia, zelené strechy a vegetačné úpravy, ktorých cieľom je znížiť počet tepelných ostrovov, zlepšiť kvalitu ovzdušia a vrátiť do minulej priemyselnej zóny čo najviac prírodných prvkov s dôrazom na aktivity pre budúcich obyvateľov,” priblížil riaditeľ.
Jeho prínosom bude aj to, že do neho môže vojsť ktokoľvek, zostane prístupný verejnosti. „Centrálny park vytvorí priaznivú mikroklímu, kde sa môžu stretávať obyvatelia aj návštevníci,” dodal Augustín. Umiestnili ho tesne za administratívnu budovu, na severovýchod Nív. Je presne v strede projektu. Naplánované sú aj menšie námestia medzi všetkými bytovými domami.
Bytovky v projekte majú rovnakú výšku, o niečo vyššia je iba kancelárska budova. Hoci je architektúra strohá s jednoduchým vzhľadom, návrh štvrte je dynamický. Práve preto, že budovy majú rozdielne výšky aj trochu odstúpené najvyššie poschodia. Mohutnosť jednoliatych bytoviek tak odľahčili terasy a spolu s kancelárskou vežou pôsobia nižšie aj menej masívne, než reálne budú.
Návrh vypracovali pred šiestimi rokmi známe mená. Duo ateliérov – ateliér Sadovsky & Architects, ktorí sú súčasťou projektu SouthBank a Marko & Placemakers. Tí stoja za urbanistickým konceptom, keďže projekt musel zapadnúť do značne rozvinutej štvrte. Pracovali aj na petržalskom zámere Južné mesto, ktoré podobne vypĺňa prázdnu časť Bratislavy.
Foto: YIT / EIA
Veľká štvrť potrebuje električku
Dopravne je Mlynárka tesne pri centre mesta. Musela preto vyriešiť prístup z rušných ulíc, a nezaťažiť ich návalom áut hľadajúcich parkovanie. Na to vznikne podzemné parkovisko. Celkovo ním prepojí všetky stavby a pojme takmer tisíc áut, z toho okolo 80 miest bude na ulici. Súčasťou projektu má byť aj električka, ktorá bude premávať po ulici Mlynské nivy. Ide o rozšírenie trate Pribinova – Košická, teda o projekt električky pred Slovenským národným divadlom. Radiála má v budúcnosti ísť tesne vedľa Mlynárky, pričom sa má plynulo napojiť práve na ulicu Mlynské nivy.
„Urbanistické riešenie je založené na vytvorení nových uličných čiar, ktoré nadviažu na jestvujúcu dopravnú sieť a podporia vznik plnohodnotných mestských ulíc,” doplnil riaditeľ.
Štvrť tým bude výborne dopravne zabezpečená, čo sa odrazí aj na cene bytov. „Predajnú cenu bytov bude určovať trh v čase ich predaja a nami zvolený konečný štandard bytov a celkové náklady,” vysvetlil Augustín. Električka bola jedným z faktorov, ktoré zvýšili hodnotu bytov v Petržalke. Zlepšila sa ňou dostupnosť bývania, prístup do centra a podporil presun MHD bez potreby auta. To isté s vysokou pravdepodobnosťou čaká aj Mlynárku.
