Pri vyplatení hypotéky vo výške 50-tisíc eur môže byť sankčný poplatok maximálne vo výške 500 eur. Ak klient niektorej banky rovnakú finančnú operáciu vykonal ešte v piatok minulý týždeň, finančné domy by od neho zinkasovali od tisíc do 3,5 tisíca eur. Viaceré banky v snahe prilákať k sebe bonitných klientov konkurencie už v predstihu znížili úrokové sadzby.
„Efekt novej legislatívy spolu s nižšími úrokmi na finančných trhoch sme videli už s predstihom, sadzby komerčných bánk na úveroch na bývanie išli v posledných týždňoch nadol. Či ešte budú niektoré banky nasledovať trh a znížia sadzby, ťažko odhadnúť,“ povedala Mária Valachyová, hlavná ekonómka Slovenskej sporiteľne. Aktuálne sa ľudia na slovenskom finančnom trhu môžu dostať k hypotékam s ročným úrokom 1,5 percenta. „Vo všeobecnosti sa ľuďom oplatí uvažovať nad prestupom do lacnejšej banky, ak ich aktuálny ročný úrok je vyšší ako 2,5 percenta a do ukončenia fixácie úrokovej sadzby ostáva viac ako rok a pol,“ odporučil Maroš Ovčarik, výkonný riaditeľ spoločnosti Finančný Kompas.
Ľudia si totiž nízke úroky užívajú len tak dlho, ako si ich zafixujú. Aktuálne tak 1,5-percentný úrok by mali minimálne tri roky. Potom, ak sa situácia v Európskej únii preklopí v dlhotrvajúci ekonomický rast, zastaví sa prílev lacných peňazí opätovným dvíhaním úrokov. V hre je však aj scenár, že úroky budú ešte nižšie ako dnes, keďže Európska centrálna banka momentálne prehráva v boji s nízkou infláciou, ktorá nevyhovuje biznisu. V piatkovom vydaní talianskeho denníka La Repubblica hlavný ekonóm Európskej centrálnej banky Peter Praet dokonca nevylúčil ani možnosť priameho distribuovania vytlačených eur medzi obyvateľov. Takýto scenár však označil za extrémny.
Efekt tlačenia peňazí
Viac pravdepodobnejšie preto je, že Európska centrálna banka bude ešte viac tlačiť na znižovanie úrokov v 19 štátoch používajúcich spoločnú menu euro. Len začiatkom tohto mesiaca sa pritom aktuálne tlačenie peňazí posilnilo zo 60 na 80 miliárd eur za mesiac. Zároveň prišlo k zníženiu základnej úrokovej sadzby na rovnú nulu a finančné domy za uloženie peňazí dostanú úrok mínus 0,4 percenta. Tlačenie peňazí má zatiaľ prebiehať od marca 2015 do marca 2017 a do ekonomík 19 štátov eurozóny sa má natlačiť 1,74 bilióna eur. Práve tieto spomínané opatrenia stoja za nízkymi úrokmi aj na Slovensku.
Slovenské finančné domy sa v časoch tlačenia peňazí bránili prechodu k lacnejšej konkurencii vysokými sankciami. Doteraz mohli ľudia bezplatne opustiť svoju drahú banku len v deň ukončenia fixácie úrokovej sadzby. Domáce banky však dokázali rôznymi obštrukciami v mnohých prípadoch zabrániť preneseniu úveru v deň fixácie a odchádzajúcim klientom zaúčtovali pokutu vo výške niekoľkotisíc eur. Ľudia následne na súdoch mohli niekoľko rokov zisťovať, či na to banka mala, alebo nemala právo.
o všeobecnosti sa ľuďom oplatí uvažovať nad prestupom do lacnejšej banky, ak ich aktuálny ročný úrok je vyšší ako 2,5 percenta a do ukončenia fixácie úrokovej sadzby ostáva viac ako rok a pol.Maroš Ovčarik, Finančný Kompas
Na pokutovom strope za predčasné splatenie hypotéky zarobia hlavne ľudia hľadajúci nielen nižší úrok, ale aj kratšiu dobu splatnosti. Ostatným sa viac oplatí počkať a meniť hypotéku len vo výročí fixácie úrokovej sadzby, keď finančné domy nemôžu za prechod k lacnejšej konkurencií účtovať žiadne poplatky.
Človek s hypotékou 100-tisíc eur splatnou za 30 rokov mesačne banke platí 395 eur pri úroku 2,5 percenta za rok. Splátka rovnako vysokej hypotéky pri znížení úroku na 1,5 percenta za rok klesne na 345 eur za mesiac. Mesačná úspora vo výške 50 eur vykompenzuje klientovi pokutu vo výške tisíc eur za 20 mesiacov. Keďže nízky úrok bude mať po dobu troch rokov, reálna úspora na znížení úrokov predstavuje 800 eur. „Tiež treba zvážiť, že niektoré banky pri poskytovaní nového úveru požadujú rôzne poplatky či nový znalecký posudok určujúci hodnotu bytu a platí sa aj za zápis do katastra. Dokopy všetky tieto náklady môžu predstavovať až 200 eur,“ uviedol Ovčarik.
Čím dlhšie splácate, tým viac preplatíte
Nie všetky banky účtujú pri poskytnutí hypotéky analytikom spomínané poplatky. „Pri prenose hypotéky do ČSOB ponúkame napríklad 100-percentnú zľavu z poplatku za spracovanie úveru, zabezpečenie interného ohodnotenia nehnuteľnosti bankou bez poplatku a vybavenie katastra za klienta,“ vymenovala hovorkyňa ČSOB banky Zuzana Eliášová. Podobné akcie prinášajú v rámci svojich reklamných kampaní aj ostatné finančné domy.
Pri hľadaní najvýhodnejšieho spôsobu vyplatenia starej hypotéky novou ľudia nesmú zabudnúť na to, že finančné domy počítajú úroky pomocou takzvaného zložitého úročenia. V tomto matematickom vzorci platí, že čím dlhšie klient banke spláca hypotéku, tým viac jej nakoniec zaplatí na úrokoch. Z tohto dôvodu sa ľuďom pri vyplácaní starej hypotéky novou najviac oplatí skracovať dobu splatnosti úveru. Mesačná úspora síce na prvý pohľad nebude žiadna, ale celková bude výrazná. Človek s hypotékou 100-tisíc eur splatnou za 30 rokov mesačne banke platí 395 eur pri úroku 2,5 percenta za rok. Za tridsať rokov finančnému domu vráti až 142 200 eur. Mesačná splátke tej istej hypotéky pri skrátenej dobe splatnosti na 20 rokov a ročnom úroku 1,5 percenta bude 482 eur za mesiac. V tomto prípade však klient banke za 20 rokov vráti 115 680 eur.
Zníženie sankcií za predčasné splatenie úveru môže spôsobiť revolúciu na slovenskom finančnom trhu sprevádzanú masovým presunom hypotekárnych klientov. „V najbližšej budúcnosti toto obmedzenie povedie k nárastu predčasných splatností úverov a zvýšeniu podielu refinančných úverov na nových predajoch hypotekárnych úverov. Z dlhodobého pohľadu môže byť dôsledkom preferovanie krátkodobejších fixácii zo strany komerčných bánk,“ zhodnotil Róbert Prega, hlavný analytik Tatra banky. Práve pri krátko fixovaných úrokoch sa totiž ľuďom veľmi neoplatí prechádzať z jednej banky do druhej.
Zákon o hypotékach a úveroch na bývanie od pondelka prináša ešte jednu zmenu. Finančné domy najnovšie musia každému klientovi raz ročne umožniť bez sankcií splatiť 20 percent z hypotéky. V minulosti aj takúto možnosť banky vysoko sankcionovali, lebo takýmto zodpovedným správaním klientov prichádzajú o svoje zisky. Finančné domy sa zhodujú v tom, že súčasné nízke úroky vydržia minimálne do konca roka 2016. „Úroky by mali zotrvať na súčasných nízkych úrovniach počas celého roka, zásadnejšiu zmenu a nárast úrokových sadzieb neočakávame,“ uzavrela Zuzana Ďuďáková, hovorkyňa UniCredit Bank.