„Pred pár rokmi mi žiadna banka nechcela dať hypotéku s úrokom nižším ako 5 percent za rok. Dnes aj v strachu z môjho prípadného odchodu ku konkurencií nie je pre moju banku problém dať mi ročný úrok 1,5 percenta. To mi umožnilo pri zachovaní rovnakých mesačných splátok požičať si oveľa viac a získané financie sme so ženou využili na zrekonštruovanie bytu,“ povedal Erik Potocký z Bratislavy.
Takéto správanie je typické pre Slovákov splácajúcich úver za vlastnú strechu nad hlavou. Národná banka Slovenska (NBS) považuje zvyšovanie dlhov za vysoko rizikové, a preto od začiatku roka 2017 zasiahne tvrdšou reguláciou. Spustením obmedzenia takzvaných stopercentných hypoték budú môcť banky veľa peňazí požičať len najlepšie zarábajúcim Slovákom. Väčšina ľudí sa bude musieť uspokojiť s úvermi do výšky 90 percent ceny nehnuteľností.
V praxi tak väčšina ľudí napríklad na byt v hodnote 100-tisíc eur dostane pôžičku len vo výške 90-tisíc eur. Tvrdá regulácia obmedzí navyšovanie už poskytnutých hypoték a zároveň bude od nových klientov bánk vyžadovať úspory pri kúpe bytu a domu. V súčasnosti obmedzenie stopercentných hypoték bolo len v rovine odporúčania a hlavne menšie dravé banky ho nedodržiavali v snahe získať čo najviac klientov.
V prípade krízy môžu splátky zdražieť aj o 200 eur
„Pri 100-percentnej hypotéke nie je klient nútený pri kúpe nehnuteľnosti použiť vlastné zdroje. Trh nehnuteľností sa tým dostáva do nerovnováhy a riziko negatívneho dopadu na klientov aj banky sa zvyšuje. Obmedzenie 100-percentných hypoték preto znižuje riziko vzniku cenových nerovnováh na trhu nehnuteľností,“ uviedla hovorkyňa Národnej banky Slovenska Martina Solčányiová.
Cieľom prísnejšej regulácie je tiež ľudí s úvermi dotlačiť k tomu, aby dobré časy využili na znižovanie obrovských dlhov. Po skončení tlačenia peňazí totiž aj na Slovensko opäť prídu časy zvyšovania úrokov a splátky hypoték sa zvýšia o stovky eur za mesiac.
Dnes napríklad mesačná splátka 30-ročnej hypotéky vo výške 100-tisíc eur vyjde pri úroku 1,69 percenta na 354 eur za mesiac. Ak by sa v budúcnosti úroky na Slovensku vrátili na rovnakú úroveň ako začiatkom roka 2010, budú vo výške 5,58 percenta za rok. V takom prípade mesačná splátka tej istej stotisícovej hypotéky vyskočí na 573 eur za mesiac. Vyššie úroky splácanie vlastného bývania predražili o 219 eur za mesiac.
To môže byť obrovský problém pre už aj tak napnuté rodinné rozpočty napríklad v prípade straty práce či v prípade narodenia malého dieťaťa. Štát totiž mladej matke nahradí jej príjem len počas 34-týždňovej materskej dovolenky a potom má nárok na rodičovský príspevok vo výške 203,2 eura za mesiac, prídavok na dieťa v sume 23,52 eura a príplatok k prídavku na dieťa vo výške 11,03 eura.
Veľké množstvo nových hypoték zároveň prudko dvíha ceny nehnuteľností. Analytici úseku pre menu, štatistiku a výskum spadajúceho pod NBS konštatujú, že priemerná cena bývania sa medziročne zvýšila o 4,8 percenta. Prispel k tomu práve rast cien bytov o 8,2 percenta. NBS vychádza pri výpočtoch priemerných cien z ponuky celého trhu, takže tieto údaje sú relatívne presné.
Byty sú v pomere k platom dostupnejšie
Priemerná cena nehnuteľností sa podľa NBS zvýšila v druhom štvrťroku na hodnotu 1 279 eur/m2. Stále je však zhruba o 17 percent nižšia ako v roku 2008, čo znamená, že slovenský trh s nehnuteľnosťami má od prasknutia realitnej bubliny ešte ďaleko. O realitnej bubline sa hovorí vtedy, keď ceny bytov rastú rýchlym tempom neúmerne k svojej skutočnej hodnote.
„Ceny nehnuteľností sú stále viac ako o 30 percent nižšie ako v posledných 10 rokoch, ak prihliadneme na reálnu kúpyschopnosť obyvateľstva. Rastú najmä v krajských mestách, kde je nárast najvyšší, ale v niektorých regiónoch sa to neprejavuje, respektíve minimálne. Tam realitná bublina dlhodobo nehrozí,“ uviedla Zuzana Jakabíková z Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska.
Pri súčasných trhových podmienkach sú teda na koni predávajúci. Dokazuje to konkrétny prípad dvojizbového bytu v Nitre. Kým vlani by zaň majiteľ dostal 62-tisíc eur, momentálne by si predajom rovnakého bytu „polepšil“ o 13-tisíc eur. Z mesta pod Zoborom sa stala lukratívna lokalita po tom, čo britská automobilka Jaguar Land Rover ohlásila investíciu.
Nový zamestnávateľ sľubuje do roku 2018 takmer 3 000 pracovných miest a priemernú mzdu 1 225 eur. Príchodom investora ceny bytov v Nitre rekordne vzrástli, v niektorých prípadoch dokonca o 20 percent. Priaznivé podnikateľské prostredie by mohlo do regiónu pritiahnuť aj viac developerov, keďže kúpychtiví záujemcovia sa sťažujú na nedostatok voľných bytov.
V Bratislave letia nové byty
Naproti tomu v Bratislave pribúdajú nové projekty ako huby po daždi. Len za posledné tri mesiace tohto roka sa v Bratislave predalo 1¤400 nových bytov, čo je v porovnaní s prvým kvartálom nárast o viac ako 16 percent. Vyplýva to z analýzy realitno-poradenskej spoločnosti Lexxus.
Investori súčasne rozmrazujú odložené projekty a predávajú ich za cenu ako pred krízou. Jakabíková z Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska odporúča klientom, aby boli pri čerpaní hypotéky opatrní a brali do úvahy svoje reálne možnosti. „Každý klient by sa mal zadlžiť iba do tej miery, aby bol schopný úver splácať,“ dodala.
Hlavná ekonómka Slovenskej sporiteľne Mária Valachyová predpokladá, že ceny bytov do konca tohto roka ešte porastú. "Tento rok to vyzerá, že priemerný rast cien nehnuteľností na Slovensku dosiahne okolo päť percent,“ pokračovala. Najviac budú ceny rásť vo veľkých mestách s dostatkom pracovných príležitostí. Naopak, v hladových dolinách s nedostatkom práce sa aj naďalej budú veľmi lacno predávať byty a domy. V Humennom nie je problém kúpiť starší 3-izbový byt po rekonštrukcií za 33-tisíc eur. Rovnako veľký byt s výmerou 67 štvorcových metrov sa v hlavnom meste Slovenska bežne predáva za 110-tisíc eur.