Rozsiahla výstavba medzi Starým mostom a Mostom Apollo má posunúť hranice centra Bratislavy na opačné nábrežie rieky. Môže vyriešiť nedostupnosť bývania s prínosom až 5,5-tisíc nových bytov, športoviskami odkázať na pôvodnú kúpaciu identitu Lida a upraviť voľne rastúcu zeleň do rekreačných parkov, aké v Bratislave nemajú obdobu.
Hoci myšlienka prepojenia mesta cez Dunaj vznikla ešte po druhej svetovej vojne, konkrétny plán rozvoja južného brehu sa začal formovať až v roku 2006. Ambícia vytvoriť kompaktné, ekologicky zamerané sídlisko, zároveň priniesla aj silný odpor ako verejnosti, tak aktivistov, chrániacich prírodu pravého brehu.
Podľa hovorcu Bratislavy Petra Bublu hlavný prínos Celomestského Centra (spojený názov pre projekt, ktorý rieši rozšírenie centra na petržalskú stranu, pozn. red.), je v tom, že rozšíri využitie plochy mesta a organicky spojí pravý a ľavý breh Dunaja. Zmeny územného plánu podľa hovorcu docielili to, že sa uprednostnila výstavba bývania pred kanceláriami, keďže plocha, ktorú možno zastavať, sa zväčšila a projekty tým mohli naplánovať viac budov s bytmi.
„V konečnom výsledku sme tak z pohľadu mesta získali maximum možného – kvalitný urbanizmus v novej štvrti, takmer stovku nových nájomných bytov a zmluvne garantovaných 70 miliónov eur investícií do verejných priestorov, mimo poplatku za rozvoj,” zdôrazňuje Bubla.
Na pravom brehu Dunaja pribudne masívny projekt Nové Lido od developera JTRE.
Tisíce nových bytov
Nové Lido je veľkorysý mestský projekt spoločnosti JTRE, ktorý vznikne na prevažne prázdnej ploche pri lesoch oproti Eurovei. Súčasťou územia je pás zelene v záplavovom páse, ktorý má v prípade povodní zmierniť ich dopad – ten sa ale výstavby netýka. Projekt zasiahne Elyzejský lesík, no vo veľkej miere ho zachová. Stáť bude viac ako 75 miliónov eur. Na rozlohe 550-tisíc m² má vzniknúť bývanie pre 4 800 domácností, nebudú chýbať ani kancelárie, kultúrna sála väčšia ako tá v Istropolise, športové plochy, centrálny aj nábrežný park s rekreačnými zónami pri Dunaji.
Projekt chce odlíšiť dôrazom na Bratislavu netypické verejné priestory a dostupnosť pre všetkých – nábrežie aj parky zostanú prístupné širokej verejnosti, pričom vzniknú aj nájomné a cenovo dostupnejšie byty mimo najlukratívnejších častí. Okrem toho zostane pri pôvodnej povahe miesta, ktoré malo kúpalisko. Chce sa stať priestorom pre vodné športy a priamym dotykom s riekou. Zelená infraštruktúra zahŕňa rozsiahlu sieť cyklotrás, peších chodníkov aj lávku cez Dunaj, ktorá posilní spojenie s Petržalkou. Výstavba má začať práve parkom pre verejnosť, v lete 2026, samotná realizácia potrvá takmer štvrť storočie – do roku 2050.
Na pravom brehu Dunaja pribudne projekt Southbank od developera Penta Real Estate.
Southbank vyrastie na pravom brehu Dunaja medzi Starým mostom a Prístavným mostom v Petržalke. Na ploche 210-tisíc m² prinesie 900 bytov, 85-tisíc m² kancelárií, obchody a množstvo verejných priestorov. Projekt má ambíciu otvoriť lužné lesy širokej verejnosti, a vytvoriť aktívnu štvrť s reštauráciami a službami a rekreačnou zeleňou. Výstavba sa má začať v roku 2027 a pokračovať po etapách do roku 2042.
Výrazným prvkom Southbanku sú tzv. “bowls”- päť misiek, resp. priehlbín, ktoré zachovajú pôvodnú zeleň a staré stromy. Doplnia sa o pridanú novú flóru a funkcie ako ihriská, oddychové či lesné zóny. Southbank chce byť udržateľný projekt s dôrazom na zachovanie charakteru lesov a klimaticky odolné riešenia. Rovnako ako Nové Lido plánuje aj dostupnejšie a nájomné bývanie. Navyše, ústrednou myšlienkou projektu je cyklodoprava, ktorá bude rozsiahla.
Proti čomu obyvatelia a aktivisti bojovali?
Mnoho obyvateľov kritizovalo slabú komunikáciu a príklon mesta k záujmom developerov kvôli financiám, ktoré magistrat získa. Od roku 2021 je súčasťou zmeny územného plánu aj to, že mesto požaduje od developerov financie aj výhody za to, že ho kvôli ním zmenilo (tzv. nadhodnota zo zmeny ÚP). Za Nové Lido dostane mesto 26,5 milióna eur na developerských poplatkoch, pôjdu však do realizácie centrálneho parku a premostenia medzi novou štvrťou a Petržalkou. Za Southbank to bude suma 26 miliónov eur, tiež za ne vzniknú priestory pre Bratislavu, najmä infraštruktúra v okolí projektu. K tomu sa pridá spomínaných 70 miliónov eur, ktoré mestu garantuje zmluva s developermi. Tiež pôjdu do zlepšenia podoby Bratislavy. Okrem toho od developerov získa hlavné mesto spolu 97 nájomných bytov a plochy pre verejnosť – parky, promenády a spoločenskú sálu.
Foto: Penta Real Estate
Kritici vyčítali aj to, že verejné prerokovania projektov boli podľa nich len formálne, bez reálneho vypočutia ľudí. Objavila sa tiež obava, že projekty zhoršia dostupnosť bývania, pretože byty v nich budú drahé. Okrem toho verejnosť vytýkala, že takto vybudované sídliská budú neosobné, preferované bohatšími obyvateľmi a bývanie aj služby zdražejú. Súčasťou námietok bol aj argument, že pôjde o miesto plné obchodov a reštaurácií, ktoré Bratislava nepotrebuje.
„Každé nové bývanie zlepšuje dostupnosť bývania. Aj v tejto lokalite vznikne priestor pre tisícky obyvateľov, to aká bude ich skladba, určí aktuálna trhová situácia, ktorú dnes nevieme predvídať,” prízvukuje Bubla za mesto s tým, že vďaka úprave môže v priestore vzniknúť aj škola.
Ostrov chladu Bratislavy
Aktivisti upozorňovali na ignorovanie dopadov projektov na klímu mesta, zdôrazňovali zásah do ostrovu chladu Bratislavy, ako sa označuje zelená plocha pravého nábrežia Dunaja. Enviroaktivisti totiž upozorňujú, že táto lesnatá plocha býva v lete o niekoľko stupňov chladnejšia ako zastavané mesto.
„Podľa môjho názoru a skúseností, investori a stavitelia (najmä tí veľkí a bohatí) v Bratislave dlhodobo získavajú súhlas zodpovedných ľudí a orgánov na výruby zelene kvôli výstavbe až príliš ľahko, resp. za veľmi výhodných podmienok týkajúcich sa tzv. náhradnej výsadby,” varuje Ľubica Trubíniová z občianskeho združenia Klimatická koalícia.
Foto: Penta Real Estate
Podľa Petra Čižmára, zástupcu Penta Real Estate, si developer vzal k srdcu požiadavky aktivistov aj inštitúcií, ako Štátne lesy SR a nič nezanedbal. Na dokumentácii pre Southbank spolupracovali aj so Slovenskou akadémiou vied. Ochrana prírody aj klímy je pre nich prioritou, hovorí.
„Do projektu priebežne implementujeme odporúčané zmierňujúce opatrenia. Tie sa týkajú nielen návrhu sadových úprav, ale aj zelene na fasádach budov či vodozádržných opatrení,” približuje. Dôležitú úlohu v projekte hrá voda – tvorí modro-zelenú infraštruktúru, ktorá zlepšuje mikroklímu a prostredie pre ľudí.
Na území pôvodného Lida môže byť podľa Klimatickej koalície vyrúbaných odhadom 6– až 9-tisíc stromov. „Medzi budovami má byť vysadená nová zeleň, no väčšina súčasnej zelene sa má zlikvidovať, zachovať sa majú len niektoré vybrané hodnotné stromy. Konkrétne počty ani projekty novej zelene zatiaľ neboli zverejnené,” pripomína.
Ostrov chladu Bratislavy však podľa developerov aj mesta zostane zachovaný a Bratislava sa rozšíri do rozmerov zodpovedajúcich potrebám súčasnosti, pričom viaceré plochy so stromami vzniknú na pozemkoch mesta a budú prístupné každému. „Návrh zelene tak bude mať pozitívny dopad aj na znižovanie teploty urbanizovaného prostredia. S cieľom zvýšiť energetickú efektívnosť budov a minimalizovať environmentálny dopad projekt tiež uvažuje s využitím obnoviteľných zdrojov energie, akými sú tepelné čerpadlá a fotovoltaické panely,” vysvetľuje detaily Southbanku hovorca Penty.
„Mestským zastupiteľstvom schválené zmeny a doplnky územného plánu k Novému Lidu určite neumožňujú zánik lužného lesa a výrub tisícov stromov, ako to je prezentované,” ohradzuje sa magistrát. Plocha Lida je už od roku 2006 určená na rozvoj, a výstavba novej štvrte tam bola možná už podľa pôvodného plánu. Ak by sa nič neurobilo, neznamená to, že by zostalo nezmenené.
Foto: JTRE
Magistrát versus aktivisti
Dôležité je, aby malo mesto súvislú plochu zelene bez asfaltu, ktorá nebude iba trávou medzi ulicami, ale rôznorodou zeleňou, hovoria enviroaktivisti. Tú podľa Trubíniovej výstavba Nového Lida a Southbanku naruší. Staré stromy majú podľa expertky väčší prínos pre klímu než mladé, pretože produkujú viac kyslíka, zachytávajú väčšie množstvo CO₂, viažu viac vody a poskytujú rozsiahlejší tieň. Preto podľa nej budú nové stromy iba slabou náhradou.
„Zodpovedný developer by sa v danej lokalite snažil napríklad v maximálnej miere zachovať súvislú vzrastlú zeleň, čiže prispôsobil by dispozíciu a funkciu zástavby zeleni, aby minimalizoval jej likvidáciu. Alebo že by nehnal ekonomické parametre svojho projektu (napr. počet bytov, zastavanú plochu atď.) na maximum, ale v projekte primárne zohľadnil kvalitu prostredia a kvalitu života obyvateľstva,” uzatvára s tým, že je podľa nej v projekte málo športovísk a priestorov pre kultúru.
Bubla však argumentuje tým, že stromy o ktorých hovoria, sú prevažne poškodené alebo choré. Lužný les tvoria najmä mäkké stromy, ktoré sa vekom pod vlastnou váhou aj vetrom lámu. Považuje preto ich kontrolu aj náhradu za dôležitú kvôli bezpečnosti ľudí v zónach, kde je častý pohyb.
Doplnky ÚP podľa Bublu však zeleň chránia a museli ich zaviesť aj aby mali kontrolu nad účelom výstavby. „Stúpne podiel chránenej zelene o 32 600 m2, čo je nárast o 35,5 %. Vznikne tu nová poloha centrálneho parku zasahujúca do lokality dnešného Elyzejského lesíka, čo je jediné miesto s cennými stromami na mestských pozemkoch a tie z nich, ktoré prejdú dendrologickým posudkom, zostanú v tomto parku zachované v maximálnej možnej miere,” zdôraznil Bubla.
Developeri v tomto spore prízvukujúi najmä prínos pre klímu udržateľnými riešeniami a množstvom rastlinstva. „Vieme, že urbanizáciou Nového Lida bude jestvujúcu náletovú zeleň potrebné nahradiť novou, kvalitnejšou a bez invazívnych druhov. V rámci projektu vysadíme zhruba 1200 stromov rôznych druhov, aby bola zabezpečená biodiverzita,” vysvetľuje hovorca JTRE Michal Dutka.
Foto: JTRE
Stromy aj kríky odtiaľ vysadia vo svojich projektoch, alebo ich dajú mestu. „Dôraz kladieme na miestne druhy odolné v danom prostredí bez potreby náročnej opatery či závlah, ktoré majú výraznejší klimatický prínos pre dané prostredie,” pripomína.
Podľa Dutku chce Nové Lido rozvíjať srdce mesta udržateľne a snažia sa aj o získanie prvého stupňa ekologického certifikátu BREEAM CI. Ide o systém hodnotenia udržateľnosti budov, ktorý posudzuje ich environmentálny, sociálny a ekonomický dopad v oblastiach ako energia, voda, materiály, zdravie, doprava, odpad, ekológia a manažment. Boli by prví na Slovensku.
Opatrenia, ktoré developeri prezentujú, sa podľa Trubíniovej nemusia pretaviť do reality, čo býva v Bratislave zvykom. Iba zelené strechy, trávniky medzi cestami či fontány v uliciach nepomôžu. „V riešeniach je však kľúčová samospráva mesta, ktorá zmenila aj územný plán. Vrátane navýšenia intenzity zástavby o 30 %, a nevýhodne zamenilo pozemky vo svojom vlastníctve v prospech developerov,” myslí si.
Podľa hovorcu bratislavskej radnice však bude zásadné parky, promenády, chodníky aj cyklotrasy vlastniť mesto. „Práve pozemky pod budúcim mestským parkom sú mestské a boli predmetom zámen, aby nemohlo dôjsť k uzavretiu parku. Mesto rovnako vlastní v území kľúčové cesty a komunikácie, ktoré bránia územie uzavrieť,” uzavrel Bubla.