Centrá miest sú najvzácnejšími lokalitami, pretože je tam málo voľného priestoru na výstavbu a zároveň musia nové budovy zapadnúť do historického prostredia. Napriek tomu, že proti stavaniu v jadre Bratislavy protestuje prevažne obyvateľstvo, mesto potrebuje prázdne pozemky vypĺňať z viacerých dôvodov.
Ruiny napríklad kazia vzhľad, mesto tam pritom stále musí zabezpečovať osvetlenie, cesty, chodníky aj MHD. Prázdne plochy navyše zhoršujú klímu – bez parkov alebo zástavby sa zbytočne prehrievajú a zvyšujú teplotu v okolí.
„Znižujú atraktivitu nielen samotného územia, ale i susedstva, znižujú hodnotu blízkych nehnuteľností a zároveň stoja mesto nemalé náklady. Nie je tu dostatočná koncentrácia ľudí, ktorí by tieto služby vyvážili napríklad daňami, či vlastnými aktivitami,” pripomína urbanistka Dorota Sidorová s tým, že rovnako to platí aj pre ostatné časti mesta, len centrum je atraktívnejšie.
Najvýraznejším projektom, ktorý premenil chátrajúce podhradie Bratislavy, je Vydrica od developera Lucron. Stala sa vlajkovou loďou, ukazujúcou ako využiť každý centimeter mesta tak, aby bol reálnym prínosom najmä pre obyvateľov, no bez straty historickej atmosféry či pamiatok.
Dom V4 bude ďalšou etapou, interiéry bytov v ňom navrhli známi dizajnéri. Vizualizácie ukazujú, ako doplní prepracovanú prvú etapu
Ďalšia etapa Vydrice nebude pre každého
Aktuálne sa začne stavať ďaľšia časť komplexu, dom V4. Postavia ho do konca roka 2027, realizácia už začala. Bude mať najluxusnejšie byty z celej štvrte. Žiaden z nich nestojí pod milión eur, za čo môže aj fakt, že každý z 23 bytov má interiér od dizajnéra. Budova bude mať sedem podlaží, obchody na prízemí a 49 parkovacích miest v podzemnej garáži.
Ako býva zvykom poslednej dekády, medzi bytovými domami sú parky, pomerne veľký priestor na prechádzky aj zeleň – Vydrica chcela byť komunitným projektom a dosť sa jej to darí. Najmä, ak sa po poslednej etape prepojí s historickým centrom. Časť z neho v 70. rokoch minulého storočia zničila Staromestská – v tomto bude zásadným prínosom a predĺžením, o ktoré Bratislava prišla.
Podľa urbanistky sa môže stať ďalším centrom Bratislavy, do ktorého zapadá aj mierkou. „Nejde primárne o blokovú zástavbu – v časti Esserov rad (vyššie položená časť Vydrice) sa cesta mení na zmiešaný verejný priestor, v ktorom sa cítite ako niekde v Benátkach. Nie je tu tradičné rozdelenie na cestu, chodník a námestie. Život sa odohráva v jednom spoločnom priestore,” analyzuje Sidorová pozitíva projektu, v ktorom si bývanie nemôže dovoliť každý, no prínos pre obyvateľov bude aj tak enormný.
Výstavba v centre je dôležitá
Ako väčšinu výstavby v hlavnom meste, ani Vydricu neobišiel hnev ľudí – napriek tomu, že územie, na ktorom je, bolo v minulosti jedným z najviac zastavaných, kým neľahlo popolom po požiari. Osekala ho aj stavba Mosta SNP. Posledné desaťročia tak zívalo prázdnotou a kazilo dojem z nábrežia.
Vydrica rozširuje centrum smerom na rieku a vypĺňa nevyužitý hradný kopec, pričom developer plánuje obnoviť Vodnú vežu Bratislavského hradu, ako aj ďalšie prvky vrátane ľadových jám – tie už sú zrevitalizované. „Na obnove Vodnej veže spolupracuje developer s pamiatkarmi aj magistrátom, pričom momentálne prebieha povoľovací proces a čaká sa na právoplatné stavebné povolenie k prvej fáze revitalizácie areálu Vodnej veže. Po rekonštrukcii bude areál sprístupnený verejnosti a stane sa ďalším komunitným bodom v novej štvrti," uviedla mediálna komunikácia Vydrice.
V prvej etape postavili štyri bytovky s 207 bytmi, kancelársku budovu a garáž s 257 miestami. V budovách prvej etapy už funguje bývanie, kaviarne, obchody aj kancelárie. Spustila sa tiež električka, ktorej zastávka pribudla kvôli projektu.
Štvrť sa chce stať súčasťou centra Bratislavy cez verejné priestory. Časť, kde sa Most SNP napája na Staromestskú, totiž vlastní mesto. Spolu s Vodnou vežou preto musí zostať prístupná všetkým. Zväčšením historického jadra sa tak zvýši pohyb turistov, zdvihne sa jeho atraktivita a hlavne kvalita.
Vydrica v kocke
- Stavať sa začala v roku 2022 a o necelé dva roky na to už stáli prvé bytovky aj kancelárie
- Druhú etapu Lucron začne v priebehu roku 2026 s dokončením do dvoch rokov, posledná, tretia časť má byť v 2029. Prinesú 180 bytov, ďalšie priestory pre obchody, kaviarne aj kancelárie a plánuje sa aj vybudovanie hlavnej nákupnej ulice, ktorá bude lemovaná práve službami
- Po dobudovaní v roku 2029 má mať približne celkovo 370 bytov a viac ako 700 parkovacích miest
- Dôležitým faktorom, aby zámer zapadol, bola jeho výška. Bytovky neprekračujú sedem poschodí, ich architektúra má rôzne tvary a skosenia, teda pôsobia odľahčene a dynamicky
- Tehlový obklad v jemných farbách odkazuje na pôvodnú zaniknutú štvrť a zapadá aj do pieskovej jamy pod hradom
Problémom nie je iba cena bytov
Vo Vydrici sa najlacnejšie byty – garsónky – predávajú od 245-tisíc eur, pričom tie najdrahšie (a najväčšie) stoja vyše 2,2 milióna. V staršom Zuckermandli začínajú ceny dvojizbových bytov na 350-tisíc eurách. Ide o bývanie, ktoré si väčšina ľudí z Bratislavy, nieto ešte zo Slovenska, nemôže dovoliť. Je preto otázne, či má zmysel v takto drahých oblastiach stavať práve byty.
Podľa urbanistky však môže byť aj menší byt dobré bývanie, ale okolie musí mať dostatok vybavenosti, ktorú obyvateľ denne potrebuje. Tie sú z pravidla lacnejšie. „Vieme, že v Bratislave sú ceny mimoriadne vysoké, sme dokonca jedno z najdrahších miest na bývanie (v porovnaní so zárobkami),” uzatvára.
Foto: mReportér: Robo
Bratislava si zároveň ako jediná vydobyla päť percent z počtu novopostavených bytov z projektov do nájomného bývania. Cesta, ako sa k lukratívnemu bytu dostať, je tak cez bytový fond. Bývania je však extrémne málo a zoznam žiadateľov nekonečný. Navyše, polovica Vydrice bola hotová pred týmto pravidlom, mesto tak nezíska žiadne byty.
Napriek tomu, že Vydrica sa snaží prilákať aj ľudí, ktorí v nej priamo nebývajú do parčíkov, podnikov a na námestia, stále pôsobí elitársky. Najmä v minulosti bol v Bratislave pomerne silný trend developerskej zástavby, ktorú využívali len jej obyvatelia, čím sa stala odrezaným ostrovčekom. Príkladom sa stal aj Zuckermandel v tesnej blízkosti Vydrice. Tá sa preto snaží byť skutočným rozšírením mesta od Staromestskej, obnoviť zničené spojenie ku Katedrále sv. Martina a priniesť pod hrad trochu špecifickej identity.
„Otázkou, ktorú si ale musíme klásť je, či všetky tieto projekty budú poskytovať i cieľové destinácie pre návštevníkov. Kľúčom je teda zmiešaná funkcia a ideálne aj prítomnosť kultúrnych inštitúcií, ktoré by tvorili cieľ za ktorým sa vydať,” potvrdzuje Sidorová s dôrazom na to, že štvrte v centre musia pritiahnuť návštevníka aj inak, ako len kaviarňou.
Sú projekty podhradia postavené správne?
To, či projekty pod hradom prinesú hlavnému mestu obohatenie a zlepšia jeho prostredia najmä pre ľudí, uvidíme až po ich úplnom dokončení. „V súčasnosti sú pomerne izolované a nenavštevované a to z toho dôvodu, že sa začali stavať smerom od konca. Ak sa im podarí úspešne prepojiť, centrum sa predĺži a vytvorí paralelnú líniu pohybu k nábrežiu až smerom k električkovému tunelu,” vidí nádej urbanistka.
Vydrica sa prirodzene napojila na starší Zuckermandel, z ktorého chýb sa podľa Sidorovej developeri poučili. „Vidieť rozdielny prístup k architektúre, urbanizmu a verejným priestorom. Zuckermandel je koncipovaný ako zmiešaný development blokového charakteru s centrálnou ulicou a menšími verejnými priestormi,” pripomína. Plochy pre oddych či pohyb ľudí sú tu skôr ako doplnok k bytom, než reálny komunitný priestor, kde by ste chceli tráviť čas.
Byty, ktoré vzniknú rekonštrukciou pamiatky budú extrémne drahé - najmä kvôli náročnej obnove. Vznikne však nová lávka pre chodcov aj tunel zo Staromestskej, ktorým autá prejdú priamo do areálu.
Podhradie vylepší aj Esterházyho palác
Okrem podhradia pribudne bývanie s vybavenosťou aj v ruine Esterházyho paláca. „Nachádza v existujúcej časti historického centra a ide o prestavbu na byty. Nejde o novotvar,” uvádza urbanistka. Je preto príkladom, ako skrášliť mesto, zachovať jeho charakter a priniesť bývanie. Palác je v priamom dotyku so Staromestskou a roky na torzo pozerali okoloidúci. Ako historická pamiatka má tiež hodnotu, no vzhľadom na jej stav bol najvyšší čas na rekonštrukciu s novou funkciou.
Byty v projekte sú však aj na pomery centra extrémne drahé – začínajú na 400-tisíc eurách, mezonety či penthousy sa šplhajú takmer k trom miliónom eur. Dôvodom je vysoký štandard, ktorým sa projekt chváli, ale aj pamiatkova ochrana, kvôli čomu je obnova drahšia. Z celkových 20 bytov je už ale sedem predaných.
Podľa vizualizácií investor zrekonštruuje fasády, nádvorie a tichá Kapitulská ulica, ktorej je palác súčasťou, získa obchody aj kultúrne priestory. V spolupráci s Metropolitným inštitútom Bratislavy (MIB) sa zreštaurujú aj hradby, keďže sa ich pamiatka priamo dotýka.
Vďaka tomu verejnosť získa lávku priamo na Židovskú – teraz nad Staromestskou vedie iba jedna, druhá je zároveň podchodom, obe sú od seba ale dosť vzdialené. Okrem rekonštrukcie, vybuduje podzemnú garáž so 142 parkovacími miestami a tunelovým vjazdom zo Staromestskej. Projekt by mal byť hotový do dvoch rokov od začatia prác na jar tohto roka, teda v marci 2027.
Staromestská všeobecne má viacero problémov, nielen ten, že rozdelila centrum na dve časti cestou, ktorú si väčšina šoférov míli s diaľnicou. Jej hlučnosť a povaha pripravila Bratislavu o prirodzený pohyb po centre, nehovoriac o tom, že ani vizuálne nie je zrovna príťažlivá.
Staromestská ulica rozdelila historické jadro, mesto však prišlo s plánom, ako ho opäť spojiť a zlepšiť rušnú ulicu pomocou parku so zeleňou
Staromestskú by mohlo zachrániť Plató
V rámci podhradia rezonuje aj projekt Plató Staromestská. Je inšpirovaný zahraničím, kde sa chyby z minulosti pri plánovaní ciest uprostred centra naprávajú oveľa rýchlejšie, ako na Slovensku. Pred troma rokmi mesto navrhlo vyvýšené námestie s dĺžkou 218 metrov, priamo nad Staromestskou.
Premostenie hlučnej dopravnej tepny, ktorá odsekla hrad od historického centra, má znovu spojiť Rudnayovo námestie s Baxovou vežou, tým, že prekryje časť cesty a vytvorí zelený parčík s lavičkami, detskými a workout zónami, výťahom ku Katedrále sv. Martina, ale aj parkom. V tom má byť vysadených 23 líp a ďalších stromov, ktoré zároveň výrazne znížia zvuky premávky.
„Cieľom je uzatvoriť dopravu a umiestniť ju pod zem, pričom na ‚streche‘ vzniká nový verejný priestor, ktorý zaceľuje územia. Plató by z tohto ohľadu veľmi pomohlo mestu prepojiť dve nespojité časti centra,” podporuje zámer Sihotová.
Návrh nadväzuje na plán Bratislavy priniesť mestu kvalitné verejné priestory, ktorého súčasťou sú námestia SNP a Hviezdoslavovo. Hotová je iba architektonická štúdia, čaká na projektovú dokumentáciu, ale nevyhne sa ani verejnej diskusii. Nejde pritom o technicky ľahký projekt.
Vyriešené nie sú ani financie – 18 miliónový projekt je totiž medzi poslednými, na ktoré by hlavné mesto teraz našlo peniaze. „Ide o významný symbolický posun hlavného mesta, bavilo by ma, ak by sa tento projekt stal ďalšou strategickou investíciou a k jeho financovaniu prispel aj štát,” vyzýva urbanistka.
